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Maison

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface157
Coût Total167 480
Loyer Annuel15 392
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+290
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 700,64 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Jardin

À VENDRE : Maison T8 à Châteauroux, 36000 Découvrez cette spacieuse maison 8 pièces située dans la charmante ville de Châteauroux. Avec une surface habitable de 157 m², cette propriété est idéale pour une grande famille ou pour ceux qui recherchent de l'espace. Dès l'entrée, vous serez accueilli par un hall de 13,11 m² qui mène à une salle à manger de 18,08 m², parfaite pour des repas en famille ou entre amis. Le salon, d'une superficie de 15,03 m², est un espace convivial où vous pourrez vous détendre. Une véranda de 10,77 m² ajoute une touche de luminosité et de confort, idéale pour profiter des journées ensoleillées. La maison dispose de quatre chambres spacieuses, dont deux situées au 1er étage et deux autres au 2ème étage, offrant ainsi une belle séparation des espaces de vie. Vous trouverez également une salle de bains avec toilette, ainsi qu'une salle d'eau et deux toilettes supplémentaires, garantissant un confort optimal pour tous les occupants. Le chauffage est individuel, alimenté au gaz, avec des radiateurs pour un confort thermique tout au long de l'année. La toiture est en tuiles, assurant une bonne isolation et une durabilité. Cette maison vous offre la possibilité de la personnaliser selon vos goûts. Avec un terrain de 228 m², vous pourrez également profiter d'un espace extérieur pour vos activités. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir une maison spacieuse et bien située à Châteauroux. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Ch%C3%A2teauroux-36000/376

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.807165, 1.685066
Total : 167 480
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 48 680
Valeur du bien : 158 680
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1283€/mois
Loyer annuel estimé : 15392€/an
Fourchette totale : 1043€ - 1578€/mois
Fourchette annuelle : 12512€ - 18935€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 864,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 632,66
Coût de l'assurance :14 235,80
Taxe foncière : 1 539,19€/an
Soit par mois : 128,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 282,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :289,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la décoration du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 680(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (meubles et électroménager inclus)
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6500€ = 6500€ (douche, lavabo, carrelage inclus)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:480
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 392 €/an
Calcul : 1 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 480 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 178
Revenus locatifs : +15 392
Charges déductibles : -56 178
Résultat foncier Année 1 : -40 786(Déficit de 40 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 386
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 498 €/an
Revenus locatifs : +15 392
Charges déductibles : -7 498
Résultat foncier Années 2+ : 7 894 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19385.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 39256 1835 394-40 79121 400 €19 391 €19 391 €
215 7007 3575 2488 343--11 048 €
316 0147 2065 0988 807--2 241 €
416 3347 0504 9429 283---
516 6616 8904 7819 771---
616 9946 7234 61510 271---
717 3346 5524 44310 782---
817 6806 3744 26611 306---
918 0346 1914 08211 843---
1018 3956 0023 89312 393---
1118 7635 8063 69712 957---
1219 1385 6043 49513 534---
1319 5215 3953 28614 126---
1419 9115 1793 07114 732---
1520 3094 9572 84815 353---
1620 7154 7262 61815 989---
1721 1304 4882 38016 641---
1821 5524 2432 13417 310---
1921 9833 9891 88017 994---
2022 4233 7271 61818 696---
2122 8713 4561 34719 416---
2223 3293 1761 06720 153---
2323 7952 88777820 909---
2424 2712 58848021 683---
2524 7572 28017122 477---
TOTAL493 006179 02877 633313 97721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 977
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 392 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 232-6 420+9 652
2+3 2320+3 232
3+3 2320+3 232
4+3 232+2 113+1 119
5+3 232+2 931+301
6+3 232+3 081+151
7+3 232+3 235-3
8+3 232+3 392-160
9+3 232+3 553-321
10+3 232+3 718-486
11+3 232+3 887-655
12+3 232+4 060-828
13+3 232+4 238-1 006
14+3 232+4 419-1 187
15+3 232+4 606-1 374
16+3 232+4 797-1 565
17+3 232+4 992-1 760
18+3 232+5 193-1 961
19+3 232+5 398-2 166
20+3 232+5 609-2 377
21+3 232+5 825-2 593
22+3 232+6 046-2 814
23+3 232+6 273-3 041
24+3 232+6 505-3 273
25+3 232+6 743-3 511
Total+80 800+94 193+-13 393
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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