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Achat appartement

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface40m²
Coût Total88 460€
Loyer Annuel5 414€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 750 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

FREDERIC MAURIN BELAY DE L'AGENCE REGARD VOUS PROPOSE EN EXCLUSIVITE CET APPARTEMENT DE TYPE 3 DE 40 M2 IDEAL INVESTISSEUR

En centre ville de Nimes proche de l'église Saint Baudile, cet appartement situé en RDC est traversant et propose une cuisine, séjour, chambre, salle de bain et bureau. Menuiserie PVC double vitrage.

Travaux de rénovation à prévoir. Faibles charges de copropriété. D'autres opportunités dans la même résidence.

Découvrez toutes les originalités de cet appartement à vendre en prenant rendez-vous avec notre agence REGARD.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.839980, 4.363450
Total : 88 460€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 12 860€
Valeur du bien : 82 860€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5414€/an
Fourchette totale : 356€ - 572€/mois
Fourchette annuelle : 4273€ - 6860€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 456,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 004,21€
Coût de l'assurance :7 519,10€
Taxe foncière : 541,40€/an
Soit par mois : 45,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique moderne ou d'une pompe à chaleur air/air pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 860 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:100€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:0€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1300€/m² = 6500€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 460 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 549 €
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -16 549 €
Résultat foncier Année 1 : -11 135 €(Déficit de 11 135 €)
Imputable sur revenu global : 11 135 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 689 €/an
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -3 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 725 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 414 €16 551 €2 849 €-11 137 €11 137 €--
25 522 €3 614 €2 772 €1 908 €---
35 633 €3 535 €2 692 €2 098 €---
45 745 €3 452 €2 610 €2 293 €---
55 860 €3 367 €2 525 €2 493 €---
65 977 €3 280 €2 437 €2 698 €---
76 097 €3 189 €2 347 €2 908 €---
86 219 €3 095 €2 253 €3 124 €---
96 343 €2 998 €2 156 €3 345 €---
106 470 €2 898 €2 056 €3 572 €---
116 600 €2 795 €1 953 €3 805 €---
126 732 €2 688 €1 846 €4 043 €---
136 866 €2 578 €1 736 €4 288 €---
147 004 €2 464 €1 622 €4 539 €---
157 144 €2 346 €1 504 €4 797 €---
167 286 €2 225 €1 383 €5 062 €---
177 432 €2 099 €1 257 €5 333 €---
187 581 €1 969 €1 127 €5 611 €---
197 732 €1 835 €993 €5 897 €---
207 887 €1 697 €855 €6 190 €---
218 045 €1 554 €712 €6 491 €---
228 206 €1 406 €564 €6 800 €---
238 370 €1 253 €411 €7 117 €---
248 537 €1 095 €253 €7 442 €---
258 708 €932 €90 €7 776 €---
TOTAL173 411 €74 918 €41 004 €98 493 €11 137 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 341 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 137 €-3 341 €+4 478 €
2+1 137 €+572 €+565 €
3+1 137 €+629 €+508 €
4+1 137 €+688 €+449 €
5+1 137 €+748 €+389 €
6+1 137 €+809 €+328 €
7+1 137 €+872 €+265 €
8+1 137 €+937 €+200 €
9+1 137 €+1 003 €+134 €
10+1 137 €+1 072 €+65 €
11+1 137 €+1 141 €-4 €
12+1 137 €+1 213 €-76 €
13+1 137 €+1 286 €-149 €
14+1 137 €+1 362 €-225 €
15+1 137 €+1 439 €-302 €
16+1 137 €+1 519 €-382 €
17+1 137 €+1 600 €-463 €
18+1 137 €+1 683 €-546 €
19+1 137 €+1 769 €-632 €
20+1 137 €+1 857 €-720 €
21+1 137 €+1 947 €-810 €
22+1 137 €+2 040 €-903 €
23+1 137 €+2 135 €-998 €
24+1 137 €+2 233 €-1 096 €
25+1 137 €+2 333 €-1 196 €
Total+28 425 €+29 548 €+-1 123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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