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Achat : Appartement Carpentras (84200)

Bien expiré
VilleCarpentras (84)
Surface44m²
Coût Total85 500€
Loyer Annuel6 969€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 477,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 44 m², Studio, 1 salle de bain, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Carpentras – Charmant duplex vendu loué. En plein centre de Carpentras, sur une jolie place, venez découvrir cet appartement en duplex au sein d'une petite copropriété à taille humaine, propre et parfaitement entretenue.

L'immeuble, à taille humaine, séduit par son entretien irréprochable et sa gestion sérieuse — un vrai gage de tranquillité pour un investisseur.

Vendu loué : un atout pour investir sereinement

Ce logement est actuellement loué, ce qui en fait une opportunité d'investissement locatif clé en main : revenus locatifs immédiats dès l'acquisition, sans délai de recherche de locataire ni période de vacance. Investir dans un bien déjà loué, c'est sécuriser sa rentabilité dès le premier mois et profiter d'un rendement régulier, tout en se constituant un patrimoine durable.

Idéal pour un investisseur souhaitant diversifier son patrimoine ou se constituer un complément de revenus sans les contraintes de mise en location.

Emplacement de choix, sur une place au cœur de Carpentras Duplex - petite copropriété bien entretenue Bien loué - rentabilité immédiate

Ville : Carpentras
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84200
Coordonnées : 44.050270, 5.068120
Total : 85 500€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 15 300€
Valeur du bien : 80 300€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 13.20€/m²/mois
Fourchette : 10.57€ - 16.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 581€/mois
Loyer annuel estimé : 6969€/an
Fourchette totale : 465€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 5581€ - 8701€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 755,74 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :77 253 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-12 253€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-8 247€ (-10.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 442,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 855,74€
Coût de l'assurance :6 412,50€
Taxe foncière : 696,85€/an
Soit par mois : 58,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 500,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine usés et mise à jour des équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 300 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m²), Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 3000€ (600€/m²), Éléments sanitaires: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambre:600€
    Peinture murs/plafonds (12 m²): 240€ (20€/m²), Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs/plafonds (20 m²): 400€ (20€/m²), Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carpentras (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 969 €/an
Calcul : 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 081 €
Revenus locatifs : +6 969 €
Charges déductibles : -19 081 €
Résultat foncier Année 1 : -12 112 €(Déficit de 12 112 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 412 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 781 €/an
Revenus locatifs : +6 969 €
Charges déductibles : -3 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 188 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1412.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 969 €19 084 €2 830 €-12 115 €10 700 €1 415 €1 415 €
27 108 €3 708 €2 755 €3 400 €---
37 250 €3 630 €2 676 €3 620 €---
47 395 €3 549 €2 596 €3 846 €---
57 543 €3 465 €2 512 €4 078 €---
67 694 €3 379 €2 425 €4 315 €---
77 848 €3 289 €2 336 €4 558 €---
88 005 €3 197 €2 243 €4 808 €---
98 165 €3 101 €2 148 €5 064 €---
108 328 €3 002 €2 049 €5 326 €---
118 495 €2 900 €1 947 €5 594 €---
128 665 €2 794 €1 841 €5 870 €---
138 838 €2 685 €1 732 €6 153 €---
149 015 €2 572 €1 619 €6 442 €---
159 195 €2 455 €1 502 €6 740 €---
169 379 €2 334 €1 381 €7 044 €---
179 566 €2 209 €1 256 €7 357 €---
189 758 €2 080 €1 127 €7 677 €---
199 953 €1 947 €993 €8 006 €---
2010 152 €1 808 €855 €8 343 €---
2110 355 €1 666 €712 €8 689 €---
2210 562 €1 518 €565 €9 044 €---
2310 773 €1 365 €412 €9 408 €---
2410 989 €1 207 €254 €9 781 €---
2511 208 €1 044 €91 €10 165 €---
TOTAL223 204 €79 990 €40 856 €143 215 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 463 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 463 €-3 210 €+4 673 €
2+1 463 €+595 €+868 €
3+1 463 €+1 086 €+377 €
4+1 463 €+1 154 €+309 €
5+1 463 €+1 223 €+240 €
6+1 463 €+1 295 €+168 €
7+1 463 €+1 368 €+95 €
8+1 463 €+1 442 €+21 €
9+1 463 €+1 519 €-56 €
10+1 463 €+1 598 €-135 €
11+1 463 €+1 678 €-215 €
12+1 463 €+1 761 €-298 €
13+1 463 €+1 846 €-383 €
14+1 463 €+1 933 €-470 €
15+1 463 €+2 022 €-559 €
16+1 463 €+2 113 €-650 €
17+1 463 €+2 207 €-744 €
18+1 463 €+2 303 €-840 €
19+1 463 €+2 402 €-939 €
20+1 463 €+2 503 €-1 040 €
21+1 463 €+2 607 €-1 144 €
22+1 463 €+2 713 €-1 250 €
23+1 463 €+2 822 €-1 359 €
24+1 463 €+2 934 €-1 471 €
25+1 463 €+3 049 €-1 586 €
Total+36 575 €+42 964 €+-6 389 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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