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Achat : Appartement Carpentras (84200)

VilleCarpentras (84)
Surface44
Coût Total85 500
Loyer Annuel6 969
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 477,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 44 m², Studio, 1 salle de bain, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Carpentras – Charmant duplex vendu loué. En plein centre de Carpentras, sur une jolie place, venez découvrir cet appartement en duplex au sein d'une petite copropriété à taille humaine, propre et parfaitement entretenue.

L'immeuble, à taille humaine, séduit par son entretien irréprochable et sa gestion sérieuse — un vrai gage de tranquillité pour un investisseur.

Vendu loué : un atout pour investir sereinement

Ce logement est actuellement loué, ce qui en fait une opportunité d'investissement locatif clé en main : revenus locatifs immédiats dès l'acquisition, sans délai de recherche de locataire ni période de vacance. Investir dans un bien déjà loué, c'est sécuriser sa rentabilité dès le premier mois et profiter d'un rendement régulier, tout en se constituant un patrimoine durable.

Idéal pour un investisseur souhaitant diversifier son patrimoine ou se constituer un complément de revenus sans les contraintes de mise en location.

Emplacement de choix, sur une place au cœur de Carpentras Duplex - petite copropriété bien entretenue Bien loué - rentabilité immédiate

Ville : Carpentras
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84200
Coordonnées : 44.050270, 5.068120
Total : 85 500
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 15 300
Valeur du bien : 80 300
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44
Loyer prédit : 13.20€/m²/mois
Fourchette : 10.57€ - 16.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 581€/mois
Loyer annuel estimé : 6969€/an
Fourchette totale : 465€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 5581€ - 8701€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 755,74 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :77 253
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-12 253 (-15.9%)
Marge achat-revente :-8 247€ (-10.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 442,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 855,74
Coût de l'assurance :6 412,50
Taxe foncière : 696,85€/an
Soit par mois : 58,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 500,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine usés et mise à jour des équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 300(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m²), Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain (5 m²): 3000€ (600€/m²), Éléments sanitaires: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambre:600
    Peinture murs/plafonds (12 m²): 240€ (20€/m²), Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 200
    Peinture murs/plafonds (20 m²): 400€ (20€/m²), Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carpentras (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 969 €/an
Calcul : 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 500 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 081
Revenus locatifs : +6 969
Charges déductibles : -19 081
Résultat foncier Année 1 : -12 112(Déficit de 12 112 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 412
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 781 €/an
Revenus locatifs : +6 969
Charges déductibles : -3 781
Résultat foncier Années 2+ : 3 188 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1412.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 96919 0842 830-12 11510 700 €1 415 €1 415 €
27 1083 7082 7553 400---
37 2503 6302 6763 620---
47 3953 5492 5963 846---
57 5433 4652 5124 078---
67 6943 3792 4254 315---
77 8483 2892 3364 558---
88 0053 1972 2434 808---
98 1653 1012 1485 064---
108 3283 0022 0495 326---
118 4952 9001 9475 594---
128 6652 7941 8415 870---
138 8382 6851 7326 153---
149 0152 5721 6196 442---
159 1952 4551 5026 740---
169 3792 3341 3817 044---
179 5662 2091 2567 357---
189 7582 0801 1277 677---
199 9531 9479938 006---
2010 1521 8088558 343---
2110 3551 6667128 689---
2210 5621 5185659 044---
2310 7731 3654129 408---
2410 9891 2072549 781---
2511 2081 0449110 165---
TOTAL223 20479 99040 856143 21510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 215
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 463 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 463-3 210+4 673
2+1 463+595+868
3+1 463+1 086+377
4+1 463+1 154+309
5+1 463+1 223+240
6+1 463+1 295+168
7+1 463+1 368+95
8+1 463+1 442+21
9+1 463+1 519-56
10+1 463+1 598-135
11+1 463+1 678-215
12+1 463+1 761-298
13+1 463+1 846-383
14+1 463+1 933-470
15+1 463+2 022-559
16+1 463+2 113-650
17+1 463+2 207-744
18+1 463+2 303-840
19+1 463+2 402-939
20+1 463+2 503-1 040
21+1 463+2 607-1 144
22+1 463+2 713-1 250
23+1 463+2 822-1 359
24+1 463+2 934-1 471
25+1 463+3 049-1 586
Total+36 575+42 964+-6 389
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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