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APPARTEMENT 52 m2

VilleBourges (18)
Surface52m²
Coût Total95 200€
Loyer Annuel8 442€
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA BOURGES AVARICUM, LIGNEUL PHILIPPE (EL) [Coordonnées masquées]Situé à 5 minutes du centre ville , dans un petit immeuble , copropriété avec très peu de charges, secteur Max Dormoy, appartement  T2 de 52 m²  situé au 1 er étage à droite , comprenant : Une entrée donnant sur un couloir une grande pièce de vie (  salon/séjour ) incorporant une cuisine ouverte , une chambre avec salle de bain, WC indépendant , une pièce à usage de rangement.  Une place de parking privative. Ce bien peut être loué aux alentours de 450  / 500 € . MONTANT TOTAL DES TRAVAUX 18564 £PHILIPPE LIGNEUL [Coordonnées masquées]. - AGENT COMMERCIAL RSAC BOURGES 514513480.Fabrice BRETOULEIX (EI) [Coordonnées masquées] Agent commercial enregistré au RSAC de Bourges N°808021588 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.079323, 2.397805
Total : 95 200€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 30 400€
Valeur du bien : 90 400€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8442€/an
Fourchette totale : 574€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6889€ - 10345€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 680 €/m²
Basé sur :425 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 360 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-27 360€ (-31.3%)
Marge achat-revente :-7 840€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 492,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 490,84€
Coût de l'assurance :7 140,00€
Taxe foncière : 844,21€/an
Soit par mois : 70,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 452 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et carrelage
Quantité: 12 m²
Raison: État 3.5/5 - Cuisine en état correct, nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Entrée en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 400 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine (carrelage et peinture): 12 m² × 125€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:800€
    Peinture chambre: 12 m² × 65€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€ = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:800€
    Peinture entrée: 10 m² × 80€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 442 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 678 €
Revenus locatifs : +8 442 €
Charges déductibles : -34 678 €
Résultat foncier Année 1 : -26 236 €(Déficit de 26 236 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 836 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 278 €/an
Revenus locatifs : +8 442 €
Charges déductibles : -4 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4836.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 442 €34 681 €3 151 €-26 239 €21 400 €4 839 €4 839 €
28 611 €4 197 €3 067 €4 414 €--425 €
38 783 €4 110 €2 980 €4 673 €---
48 959 €4 020 €2 890 €4 939 €---
59 138 €3 927 €2 797 €5 211 €---
69 321 €3 830 €2 701 €5 490 €---
79 507 €3 731 €2 601 €5 776 €---
89 697 €3 628 €2 498 €6 070 €---
99 891 €3 521 €2 392 €6 370 €---
1010 089 €3 411 €2 281 €6 678 €---
1110 291 €3 297 €2 168 €6 993 €---
1210 497 €3 180 €2 050 €7 317 €---
1310 707 €3 058 €1 928 €7 649 €---
1410 921 €2 932 €1 802 €7 989 €---
1511 139 €2 802 €1 672 €8 337 €---
1611 362 €2 667 €1 538 €8 695 €---
1711 589 €2 528 €1 399 €9 061 €---
1811 821 €2 384 €1 255 €9 437 €---
1912 057 €2 236 €1 106 €9 822 €---
2012 299 €2 082 €952 €10 217 €---
2112 545 €1 923 €793 €10 622 €---
2212 795 €1 758 €629 €11 037 €---
2313 051 €1 588 €458 €11 463 €---
2413 312 €1 412 €283 €11 900 €---
2513 579 €1 231 €101 €12 348 €---
TOTAL270 404 €104 136 €45 491 €166 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 773 €-6 420 €+8 193 €
2+1 773 €0 €+1 773 €
3+1 773 €+1 274 €+499 €
4+1 773 €+1 482 €+291 €
5+1 773 €+1 563 €+210 €
6+1 773 €+1 647 €+126 €
7+1 773 €+1 733 €+40 €
8+1 773 €+1 821 €-48 €
9+1 773 €+1 911 €-138 €
10+1 773 €+2 003 €-230 €
11+1 773 €+2 098 €-325 €
12+1 773 €+2 195 €-422 €
13+1 773 €+2 295 €-522 €
14+1 773 €+2 397 €-624 €
15+1 773 €+2 501 €-728 €
16+1 773 €+2 608 €-835 €
17+1 773 €+2 718 €-945 €
18+1 773 €+2 831 €-1 058 €
19+1 773 €+2 947 €-1 174 €
20+1 773 €+3 065 €-1 292 €
21+1 773 €+3 187 €-1 414 €
22+1 773 €+3 311 €-1 538 €
23+1 773 €+3 439 €-1 666 €
24+1 773 €+3 570 €-1 797 €
25+1 773 €+3 704 €-1 931 €
Total+44 325 €+49 880 €+-5 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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