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Maison 4 pièces 119 m²

Bien expiré
VilleNesles-la-Vallée (95)
Surface119m²
Coût Total312 890€
Loyer Annuel20 828€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 848,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 119 m²

Dans un village recherché et prisé du VEXIN, à 10 minutes de Nesles-la-Vallée, Charmante MAISON INDIVIDUELLE, Vie de PLAIN PIED, de 118 m2 environ de surface habitable sur un terrain de plus 470 m2 comprenant: au Rez-de-chaussée: Entrée sur un séjour double avec poêle à Bois, une cuisine INDEPENDANTE, une salle d'eau, un WC séparé et une chambre. Au 1er étage: une belle pièce palière de plus de 20 m2 déservant 2 chambres spacieuse. Un sous-sol avec espace buanderie; le GARAGE permet de stationner 2 véhicules. Un jardin avec terrasse et un abris jardin complètent l'ensemble. Travaux à prévoir Ses Atouts: Au calme, Vue de la terrasse sur le village, volume

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 119 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/03/2025

Consommation énergie primaire : 394 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 010 € et 5 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Nesles-la-Vallée
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95690
Coordonnées : 49.118819, 2.180673
Total : 312 890€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 75 290€
Valeur du bien : 295 290€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 14.59€/m²/mois
Fourchette : 11.53€ - 18.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1736€/mois
Loyer annuel estimé : 20828€/an
Fourchette totale : 1373€ - 2195€/mois
Fourchette annuelle : 16470€ - 26339€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :312 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 541,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :91,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 632,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 512,91€
Coût de l'assurance :27 377,87€
Taxe foncière : 2 082,81€/an
Soit par mois : 173,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 735,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 806,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 394 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre + 2 chambres au 1er étage (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du sol
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la sécurité et la fonctionnalité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 290 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 640€
    Isolation toiture/combles: 119 m² × 60€/m² = 7140€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:1 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 000€
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 250€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Tableau électrique: 1 tableau = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre - Plomberie:6 450€
    Plomberie générale: 119 m² × 50€/m² = 5950€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nesles-la-Vallée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 828 €/an
Calcul : 1 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 312 890 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 095 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 083 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 816 €
Revenus locatifs : +20 828 €
Charges déductibles : -88 816 €
Résultat foncier Année 1 : -67 987 €(Déficit de 67 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 526 €/an
Revenus locatifs : +20 828 €
Charges déductibles : -13 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46587.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 828 €88 826 €10 358 €-67 997 €21 400 €46 597 €46 597 €
221 245 €13 259 €10 081 €7 986 €--38 611 €
321 670 €12 972 €9 794 €8 697 €--29 914 €
422 103 €12 676 €9 498 €9 427 €--20 488 €
522 545 €12 370 €9 192 €10 175 €--10 313 €
622 996 €12 054 €8 876 €10 942 €---
723 456 €11 726 €8 549 €11 729 €---
823 925 €11 388 €8 210 €12 537 €---
924 403 €11 038 €7 860 €13 365 €---
1024 892 €10 676 €7 498 €14 215 €---
1125 389 €10 302 €7 124 €15 087 €---
1225 897 €9 915 €6 737 €15 982 €---
1326 415 €9 515 €6 337 €16 900 €---
1426 943 €9 102 €5 924 €17 842 €---
1527 482 €8 674 €5 496 €18 808 €---
1628 032 €8 232 €5 054 €19 800 €---
1728 593 €7 774 €4 597 €20 818 €---
1829 164 €7 302 €4 124 €21 863 €---
1929 748 €6 813 €3 635 €22 935 €---
2030 343 €6 307 €3 129 €24 036 €---
2130 950 €5 784 €2 606 €25 165 €---
2231 569 €5 244 €2 066 €26 325 €---
2332 200 €4 685 €1 507 €27 515 €---
2432 844 €4 107 €929 €28 737 €---
2533 501 €3 509 €331 €29 992 €---
TOTAL667 131 €304 251 €149 513 €362 880 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 362 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 374 €-6 420 €+10 794 €
2+4 374 €0 €+4 374 €
3+4 374 €0 €+4 374 €
4+4 374 €0 €+4 374 €
5+4 374 €0 €+4 374 €
6+4 374 €+189 €+4 185 €
7+4 374 €+3 519 €+855 €
8+4 374 €+3 761 €+613 €
9+4 374 €+4 010 €+364 €
10+4 374 €+4 265 €+109 €
11+4 374 €+4 526 €-152 €
12+4 374 €+4 795 €-421 €
13+4 374 €+5 070 €-696 €
14+4 374 €+5 353 €-979 €
15+4 374 €+5 642 €-1 268 €
16+4 374 €+5 940 €-1 566 €
17+4 374 €+6 245 €-1 871 €
18+4 374 €+6 559 €-2 185 €
19+4 374 €+6 881 €-2 507 €
20+4 374 €+7 211 €-2 837 €
21+4 374 €+7 550 €-3 176 €
22+4 374 €+7 897 €-3 523 €
23+4 374 €+8 255 €-3 881 €
24+4 374 €+8 621 €-4 247 €
25+4 374 €+8 997 €-4 623 €
Total+109 350 €+108 864 €+486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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