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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSauzé-Vaussais (79)
Surface80m²
Coût Total116 480€
Loyer Annuel6 085€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette charmante maison à rafraîchir située sur la Route de Limage à Sauzé-Vaussais (79190). Avec ses 80 m², cette propriété dispose de 4 pièces spacieuses, offrant un espace de vie idéal pour les familles. Son jardin généreux est parfait pour profiter des journées ensoleillées et pour les jeux en plein air.

La maison se trouve à seulement 500 mètres d'un supermarché, facilitant vos courses au quotidien. Les familles apprécieront également la proximité d'une école primaire, idéale pour l'éducation de vos enfants. De plus, vous trouverez divers restaurants et points de restauration à proximité, garantissant de nombreuses options pour vos repas en famille.

Cette maison est une belle opportunité pour les familles cherchant un cadre paisible et pratique. Ne manquez pas cette chance de découvrir votre nouveau chez-vous ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite.

Ville : Sauzé-Vaussais
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79190
Coordonnées : 46.133479, 0.112936
Total : 116 480€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 64 640€
Valeur du bien : 112 640€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.34€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6085€/an
Fourchette totale : 391€ - 658€/mois
Fourchette annuelle : 4686€ - 7900€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 048,95 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 916 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-35 916€ (-42.8%)
Marge achat-revente :-32 564€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 610,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 589,41€
Coût de l'assurance :10 192,00€
Taxe foncière : 608,48€/an
Soit par mois : 50,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols vétustes nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol du salon (parquet ou carrelage)
Quantité: 14 m²
Raison: État 2/5 visible - sol vétuste nécessitant rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 80 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 80 m²
Raison: Normes plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 640 €(808 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:5 600€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 70€/m² = 5600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon:840€
    Rénovation sol salon: 14 m² × 60€/m² = 840€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 80 m² × 100€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 085 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 566 €
Revenus locatifs : +6 085 €
Charges déductibles : -69 566 €
Résultat foncier Année 1 : -63 481 €(Déficit de 63 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 926 €/an
Revenus locatifs : +6 085 €
Charges déductibles : -4 926 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42081.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 085 €69 570 €3 914 €-63 485 €21 400 €42 085 €42 085 €
26 206 €4 826 €3 810 €1 381 €--40 705 €
36 331 €4 718 €3 702 €1 612 €--39 092 €
46 457 €4 607 €3 591 €1 850 €--37 242 €
56 586 €4 492 €3 476 €2 094 €--35 148 €
66 718 €4 373 €3 357 €2 345 €--32 803 €
76 852 €4 250 €3 234 €2 602 €--30 201 €
86 989 €4 123 €3 106 €2 867 €--27 334 €
97 129 €3 991 €2 975 €3 138 €--24 195 €
107 272 €3 854 €2 838 €3 417 €--20 778 €
117 417 €3 713 €2 697 €3 704 €--17 074 €
127 566 €3 567 €2 551 €3 998 €---
137 717 €3 416 €2 400 €4 300 €---
147 871 €3 260 €2 244 €4 611 €---
158 029 €3 099 €2 083 €4 930 €---
168 189 €2 932 €1 915 €5 258 €---
178 353 €2 759 €1 742 €5 594 €---
188 520 €2 580 €1 564 €5 940 €---
198 691 €2 395 €1 379 €6 296 €---
208 864 €2 203 €1 187 €6 661 €---
219 042 €2 005 €989 €7 037 €---
229 222 €1 800 €784 €7 422 €---
239 407 €1 588 €572 €7 819 €---
249 595 €1 369 €353 €8 226 €---
259 787 €1 142 €126 €8 645 €---
TOTAL194 897 €146 633 €56 589 €48 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 278 €-6 420 €+7 698 €
2+1 278 €0 €+1 278 €
3+1 278 €0 €+1 278 €
4+1 278 €0 €+1 278 €
5+1 278 €0 €+1 278 €
6+1 278 €0 €+1 278 €
7+1 278 €0 €+1 278 €
8+1 278 €0 €+1 278 €
9+1 278 €0 €+1 278 €
10+1 278 €0 €+1 278 €
11+1 278 €0 €+1 278 €
12+1 278 €+1 199 €+79 €
13+1 278 €+1 290 €-12 €
14+1 278 €+1 383 €-105 €
15+1 278 €+1 479 €-201 €
16+1 278 €+1 577 €-299 €
17+1 278 €+1 678 €-400 €
18+1 278 €+1 782 €-504 €
19+1 278 €+1 889 €-611 €
20+1 278 €+1 998 €-720 €
21+1 278 €+2 111 €-833 €
22+1 278 €+2 227 €-949 €
23+1 278 €+2 346 €-1 068 €
24+1 278 €+2 468 €-1 190 €
25+1 278 €+2 593 €-1 315 €
Total+31 950 €+19 601 €+12 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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