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Appartement à vendre

VilleVerneuil-sur-Seine (78)
Surface68m²
Coût Total172 000€
Loyer Annuel13 174€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 691,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition sud, Gardien

LAFORÊT Verneuil-sur-Seine vous propose cet appartement 4 pièces à rénover au premier étage!

Il vous offre: une entrée avec placards de rangements, une cuisine indépendante, un séjour double exposé SUD-OUEST (possibilité d'une 3-ème chambre) donnant accès à une loggia, 2 chambres avec placards, une salle d'eau avec baignoire et WC séparé.

A vous de faire vivre son intérieur en faisant les travaux à votre goût.

Une cave ainsi que des places de parking collectives viennent compléter ce bien.

A 10 min à pied de la gare Vernouillet/Verneuil et 2 min de Notre-Dame Les Oiseaux. Proche des commerces du centre-ville de Verneuil-sur-Seine. Le tout au sein d'une résidence sécurisée avec gardien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES. (8.49 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Pablo VOIRIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 933183675 - Versailles.

Ville : Verneuil-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78480
Coordonnées : 48.981421, 1.959295
Total : 172 000€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 162 800€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 16.14€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13174€/an
Fourchette totale : 912€ - 1321€/mois
Fourchette annuelle : 10949€ - 15850€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 534,61 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 354 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-57 354€ (-33.3%)
Marge achat-revente :354€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 888,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 000,67€
Coût de l'assurance :14 620,00€
Taxe foncière : 1 317,39€/an
Soit par mois : 109,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 097,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 998,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement changement de mobilier
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(703 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 800€
    Rénovation complète chambres: 3 chambres × 2267€ = 6800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 300€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 174 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 254 €
Revenus locatifs : +13 174 €
Charges déductibles : -55 254 €
Résultat foncier Année 1 : -42 080 €(Déficit de 42 080 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 680 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 454 €/an
Revenus locatifs : +13 174 €
Charges déductibles : -7 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 720 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20679.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 174 €55 259 €5 557 €-42 085 €21 400 €20 685 €20 685 €
213 437 €7 309 €5 407 €6 128 €--14 557 €
313 706 €7 154 €5 252 €6 552 €--8 005 €
413 980 €6 994 €5 091 €6 987 €--1 018 €
514 260 €6 828 €4 926 €7 432 €---
614 545 €6 657 €4 755 €7 888 €---
714 836 €6 480 €4 578 €8 356 €---
815 133 €6 298 €4 395 €8 835 €---
915 435 €6 109 €4 207 €9 326 €---
1015 744 €5 914 €4 012 €9 830 €---
1116 059 €5 712 €3 810 €10 346 €---
1216 380 €5 504 €3 602 €10 876 €---
1316 708 €5 289 €3 387 €11 418 €---
1417 042 €5 067 €3 165 €11 975 €---
1517 383 €4 838 €2 935 €12 545 €---
1617 730 €4 600 €2 698 €13 130 €---
1718 085 €4 355 €2 453 €13 730 €---
1818 447 €4 102 €2 200 €14 344 €---
1918 816 €3 841 €1 938 €14 975 €---
2019 192 €3 570 €1 668 €15 622 €---
2119 576 €3 291 €1 389 €16 285 €---
2219 967 €3 003 €1 101 €16 965 €---
2320 367 €2 705 €802 €17 662 €---
2420 774 €2 397 €494 €18 377 €---
2521 189 €2 078 €176 €19 111 €---
TOTAL421 965 €175 356 €80 001 €246 610 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 767 €-6 420 €+9 187 €
2+2 767 €0 €+2 767 €
3+2 767 €0 €+2 767 €
4+2 767 €0 €+2 767 €
5+2 767 €+1 924 €+843 €
6+2 767 €+2 366 €+401 €
7+2 767 €+2 507 €+260 €
8+2 767 €+2 651 €+116 €
9+2 767 €+2 798 €-31 €
10+2 767 €+2 949 €-182 €
11+2 767 €+3 104 €-337 €
12+2 767 €+3 263 €-496 €
13+2 767 €+3 426 €-659 €
14+2 767 €+3 592 €-825 €
15+2 767 €+3 764 €-997 €
16+2 767 €+3 939 €-1 172 €
17+2 767 €+4 119 €-1 352 €
18+2 767 €+4 303 €-1 536 €
19+2 767 €+4 492 €-1 725 €
20+2 767 €+4 686 €-1 919 €
21+2 767 €+4 885 €-2 118 €
22+2 767 €+5 089 €-2 322 €
23+2 767 €+5 299 €-2 532 €
24+2 767 €+5 513 €-2 746 €
25+2 767 €+5 733 €-2 966 €
Total+69 175 €+73 983 €+-4 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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