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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLangogne (48)
Surface75m²
Coût Total114 040€
Loyer Annuel5 858€
Rentabilité5.14%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 15 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Pas de balcon

Dans le centre-ville de Langogne, maison d'environ 75 m² habitables répartis sur quatre niveaux. Elle comprend au rez-de-chaussée : un hall d'entrée, un atelier et un WC. Au premier étage : une cuisine, un séjour donnant sur une cour extérieure, et une salle de bain. Au deuxième étage : deux chambres et une salle d'eau. Combles aménageable au dessus.

Ville : Langogne
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48300
Coordonnées : 44.725017, 3.832628
Total : 114 040€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 60 040€
Valeur du bien : 110 040€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 488€/mois
Loyer annuel estimé : 5858€/an
Fourchette totale : 361€ - 660€/mois
Fourchette annuelle : 4332€ - 7922€/an
Rentabilité brute :5.14%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :28,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 593,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 586,43€
Coût de l'assurance :8 553,00€
Taxe foncière : 585,78€/an
Soit par mois : 48,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 488,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuels travaux de revêtement
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage du hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 040 €(801 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 750€
    Isolation combles: 75 m² × 50€/m² = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement de sol (Chambres):1 950€
    Revêtement de sol: 26 m² × 75€/m² = 1950€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture (Chambres):1 040€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 40€/m² = 1040€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation complète (Salon):5 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture (Hall d'entrée):200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langogne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 858 €/an
Calcul : 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 040 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 807 €
Revenus locatifs : +5 858 €
Charges déductibles : -64 807 €
Résultat foncier Année 1 : -58 949 €(Déficit de 58 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 549 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 767 €/an
Revenus locatifs : +5 858 €
Charges déductibles : -4 767 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37549.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 858 €64 811 €3 843 €-58 953 €21 400 €37 553 €37 553 €
25 975 €4 669 €3 741 €1 306 €--36 247 €
36 095 €4 564 €3 636 €1 531 €--34 716 €
46 216 €4 455 €3 527 €1 762 €--32 954 €
56 341 €4 342 €3 414 €1 999 €--30 955 €
66 468 €4 225 €3 297 €2 243 €--28 713 €
76 597 €4 104 €3 176 €2 493 €--26 220 €
86 729 €3 979 €3 051 €2 750 €--23 470 €
96 863 €3 850 €2 922 €3 014 €--20 457 €
107 001 €3 716 €2 788 €3 285 €--17 172 €
117 141 €3 577 €2 650 €3 563 €--13 609 €
127 283 €3 434 €2 506 €3 849 €---
137 429 €3 286 €2 358 €4 143 €---
147 578 €3 133 €2 205 €4 445 €---
157 729 €2 974 €2 046 €4 755 €---
167 884 €2 810 €1 882 €5 074 €---
178 042 €2 640 €1 712 €5 402 €---
188 202 €2 464 €1 536 €5 738 €---
198 366 €2 283 €1 355 €6 084 €---
208 534 €2 094 €1 167 €6 439 €---
218 704 €1 900 €972 €6 805 €---
228 879 €1 698 €771 €7 180 €---
239 056 €1 490 €562 €7 566 €---
249 237 €1 275 €347 €7 963 €---
259 422 €1 052 €124 €8 370 €---
TOTAL187 629 €138 824 €55 586 €48 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 858 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 230 €-6 420 €+7 650 €
2+1 230 €0 €+1 230 €
3+1 230 €0 €+1 230 €
4+1 230 €0 €+1 230 €
5+1 230 €0 €+1 230 €
6+1 230 €0 €+1 230 €
7+1 230 €0 €+1 230 €
8+1 230 €0 €+1 230 €
9+1 230 €0 €+1 230 €
10+1 230 €0 €+1 230 €
11+1 230 €0 €+1 230 €
12+1 230 €+1 155 €+75 €
13+1 230 €+1 243 €-13 €
14+1 230 €+1 334 €-104 €
15+1 230 €+1 427 €-197 €
16+1 230 €+1 522 €-292 €
17+1 230 €+1 620 €-390 €
18+1 230 €+1 721 €-491 €
19+1 230 €+1 825 €-595 €
20+1 230 €+1 932 €-702 €
21+1 230 €+2 041 €-811 €
22+1 230 €+2 154 €-924 €
23+1 230 €+2 270 €-1 040 €
24+1 230 €+2 389 €-1 159 €
25+1 230 €+2 511 €-1 281 €
Total+30 750 €+18 724 €+12 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 212 jours
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