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Appartement

Bien expiré
VilleSegré (49)
Surface60m²
Coût Total123 560€
Loyer Annuel6 122€
Rentabilité4.95%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

Julie CHOLLEY vous propose en EXCLUSIVITE cet appartement à finir de rénover au 1er étage d'une petite copropriété. Vous pourrez bénéficier de 2 chambres, d'une salle d'eau, de wc, et d'une grande pièce de vie avec cuisine ouverte. Un bien rare dans un environnement très calme. Vous souhaitez investir dans un T3 dans le centre ville de SEGRE ? Vous souhaitez investir dans un logement à proximité de toutes les commodités de la ville ? Ce futur T3 ne pourra que vous plaire. Prêts pour les travaux, laissez aller votre imagination ! Une proposition de plan peut vous permettre de vous projeter... Envie de visiter ? Appelez Julie au O674814123 Numéro RSAC : Julie CHOLLEY 983 031 485 (7.69 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 8 lots - dont 6 lots habitation. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/291914.pdf

Ville : Segré
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49500
Coordonnées : 47.684707, -0.870019
Total : 123 560€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 47 960€
Valeur du bien : 117 960€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 510€/mois
Loyer annuel estimé : 6122€/an
Fourchette totale : 397€ - 655€/mois
Fourchette annuelle : 4765€ - 7866€/an
Rentabilité brute :4.95%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 000 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-20 000€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-33 560€ (-37.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 641,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 058,95€
Coût de l'assurance :10 811,50€
Taxe foncière : 612,18€/an
Soit par mois : 51,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 510,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés et parquet endommagé dans une chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 960 €(799 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 800€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 960€
    Parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€, Peinture: 27 m² × 30€/m² = 810€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Segré (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 122 €/an
Calcul : 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 030 €
Revenus locatifs : +6 122 €
Charges déductibles : -53 030 €
Résultat foncier Année 1 : -46 908 €(Déficit de 46 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 508 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 070 €/an
Revenus locatifs : +6 122 €
Charges déductibles : -5 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25507.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 122 €53 033 €4 029 €-46 912 €21 400 €25 512 €25 512 €
26 244 €4 965 €3 920 €1 279 €--24 233 €
36 369 €4 853 €3 808 €1 516 €--22 716 €
46 496 €4 737 €3 693 €1 759 €--20 957 €
56 626 €4 618 €3 573 €2 009 €--18 948 €
66 759 €4 494 €3 449 €2 265 €--16 683 €
76 894 €4 366 €3 321 €2 528 €--14 155 €
87 032 €4 234 €3 189 €2 798 €--11 357 €
97 173 €4 097 €3 053 €3 075 €--8 281 €
107 316 €3 956 €2 912 €3 360 €--4 922 €
117 462 €3 810 €2 766 €3 652 €--1 270 €
127 612 €3 660 €2 615 €3 952 €---
137 764 €3 504 €2 459 €4 260 €---
147 919 €3 343 €2 298 €4 576 €---
158 078 €3 176 €2 132 €4 901 €---
168 239 €3 004 €1 960 €5 235 €---
178 404 €2 827 €1 782 €5 577 €---
188 572 €2 643 €1 598 €5 929 €---
198 743 €2 453 €1 409 €6 290 €---
208 918 €2 257 €1 212 €6 661 €---
219 097 €2 054 €1 010 €7 042 €---
229 279 €1 845 €800 €7 434 €---
239 464 €1 628 €583 €7 836 €---
249 653 €1 404 €360 €8 249 €---
259 847 €1 173 €128 €8 674 €---
TOTAL196 083 €132 135 €58 059 €63 948 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 286 €-6 420 €+7 706 €
2+1 286 €0 €+1 286 €
3+1 286 €0 €+1 286 €
4+1 286 €0 €+1 286 €
5+1 286 €0 €+1 286 €
6+1 286 €0 €+1 286 €
7+1 286 €0 €+1 286 €
8+1 286 €0 €+1 286 €
9+1 286 €0 €+1 286 €
10+1 286 €0 €+1 286 €
11+1 286 €0 €+1 286 €
12+1 286 €+1 186 €+100 €
13+1 286 €+1 278 €+8 €
14+1 286 €+1 373 €-87 €
15+1 286 €+1 470 €-184 €
16+1 286 €+1 570 €-284 €
17+1 286 €+1 673 €-387 €
18+1 286 €+1 779 €-493 €
19+1 286 €+1 887 €-601 €
20+1 286 €+1 998 €-712 €
21+1 286 €+2 113 €-827 €
22+1 286 €+2 230 €-944 €
23+1 286 €+2 351 €-1 065 €
24+1 286 €+2 475 €-1 189 €
25+1 286 €+2 602 €-1 316 €
Total+32 150 €+19 565 €+12 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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