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Appartement à vendre

VilleMulhouse (68)
Surface40
Coût Total86 170
Loyer Annuel6 495
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cave, Salon (total 12 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Appartement 2 pièces avec cave et grenier, 68200 MULHOUSE - A Mulhouse, au dernier étage d'un immeuble ancien, découvrez un appartement 2 pièces. Idéal pour un premier achat ou un investissement. Ce T2 propose une distribution fonctionnelle : une entrée desservant un salon confortable, une cuisine séparée, une chambre et une salle d'eau spacieuse. L'appartement, en bon état, bénéficie du cachet de l'ancien et d'une tranquillité appréciable, sans voisin au-dessus. Une cave et un grenier offrent des espaces de rangement supplémentaires. N'attendez plus pour organiser une visite et découvrir le potentiel de cet appartement. Chauffage individuel gaz. Double vitrage. Bien soumis au statut de la copropriété : 8 lots principaux. Renseignements et visites : Nathalie KUCHARSKI O6.21.91.69.OO. Honoraires à la charge du vendeur. Le bien est à vendre par l'intermédiaire de l'agent commercial Nathalie KUCHARSKI immatriculé au RSAC de DIJON, sous le numéro 813352424. Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 570 et 2 160 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2023.

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.750380, 7.333436
Total : 86 170
Prix d'acquisition : 48 000
Travaux : 34 330
Valeur du bien : 82 330
Frais de notaire : 3 840
Coût estimé : 3 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 10.57€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6495€/an
Fourchette totale : 423€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5074€ - 8314€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 456,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 246,20
Coût de l'assurance :7 539,88
Taxe foncière : 649,50€/an
Soit par mois : 54,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 541,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 510,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 509 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 330(858 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:4 480
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 1280€
  • Eau chaude:4 900
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 1400€
  • Cuisine:14 500
    Cuisine complète: 1 cuisine = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:700
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€ = 180€, Vérification robinetterie: 420€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 12 m² × 30€ = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:750
    Peinture salon: 15 m² × 30€ = 450€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 495 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 170 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 649 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 330
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 259
Revenus locatifs : +6 495
Charges déductibles : -38 259
Résultat foncier Année 1 : -31 764(Déficit de 31 764 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 364
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 929 €/an
Revenus locatifs : +6 495
Charges déductibles : -3 929
Résultat foncier Années 2+ : 2 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10364.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 49538 2622 981-31 76721 400 €10 367 €10 367 €
26 6253 8542 9032 771--7 596 €
36 7573 7732 8222 984--4 612 €
46 8933 6892 7383 203--1 409 €
57 0303 6032 6523 428---
67 1713 5132 5623 658---
77 3143 4202 4693 895---
87 4613 3232 3724 137---
97 6103 2242 2734 386---
107 7623 1202 1694 642---
117 9173 0132 0624 904---
128 0762 9031 9525 173---
138 2372 7881 8375 449---
148 4022 6691 7185 733---
158 5702 5461 5956 024---
168 7412 4191 4686 323---
178 9162 2871 3366 629---
189 0952 1501 1996 944---
199 2762 0091 0587 268---
209 4621 8629117 600---
219 6511 7117607 941---
229 8441 5546028 291---
2310 0411 3914408 650---
2410 2421 2222719 020---
2510 4471 048979 399---
TOTAL208 036101 35443 246106 68221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 682
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 364-6 420+7 784
2+1 3640+1 364
3+1 3640+1 364
4+1 3640+1 364
5+1 364+606+758
6+1 364+1 097+267
7+1 364+1 168+196
8+1 364+1 241+123
9+1 364+1 316+48
10+1 364+1 392-28
11+1 364+1 471-107
12+1 364+1 552-188
13+1 364+1 635-271
14+1 364+1 720-356
15+1 364+1 807-443
16+1 364+1 897-533
17+1 364+1 989-625
18+1 364+2 083-719
19+1 364+2 180-816
20+1 364+2 280-916
21+1 364+2 382-1 018
22+1 364+2 487-1 123
23+1 364+2 595-1 231
24+1 364+2 706-1 342
25+1 364+2 820-1 456
Total+34 100+32 005+2 095
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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