Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Inconnu 1 pièce 45 m²

VilleMontoire-sur-le-Loir (41)
Surface45m²
Coût Total73 500€
Loyer Annuel4 810€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-476€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Inconnu 1 pièce 45 m²

Idéalement situé dans la rue commerçante de Montoire sur le Loir, ce local commercial de 45 m2, actuellement loué 456 EUR charges comprises (hors ordures ménagères et taxe foncière), pourra également se transformer en habitation. Il se compose d'une surface commerciale de 40 m2 environ, d'une pièce de stockage ou de pause, un dégagement avec lave-mains et toilettes. Emplacement stratégique, belle visibilité, fort passage piéton et automobile : ce local convient parfaitement pour une activité de commerce de proximité, un bureau ou un espace de service. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . Mandat 139 NL - Contacter Nathalie LHOMMEAU au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] Essentiel immobilier - 21 Place Clémenceau, 41800 MONTOIRE-SUR-LE-LOIR

Surface : 45 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 38 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/01/2023

Consommation énergie primaire : 199 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Montoire-sur-le-Loir
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41800
Coordonnées : 47.754368, 0.862540
Total : 73 500€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 24 900€
Valeur du bien : 69 900€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 11.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 401€/mois
Loyer annuel estimé : 4810€/an
Fourchette totale : 315€ - 511€/mois
Fourchette annuelle : 3774€ - 6131€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 269,81 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :57 141 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-12 141€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-16 359€ (-28.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :358,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 380,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 186,33€
Coût de l'assurance :6 431,25€
Taxe foncière : 481,04€/an
Soit par mois : 40,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 456,00€/mois
Soit par an : 5 472,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 400,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-475,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique à basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration recommandée pour le confort
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, incluant peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (1 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres, incluant revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rangement
Rangement et réorganisation de l'espace de stockage encombré
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite un rangement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Système de chauffage électrique à basse consommation: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 m² × 2000€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Rangement et réorganisation espace: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montoire-sur-le-Loir (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Autres pièces
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 810 €/an
Calcul : 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 481 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 472 €/an
Calcul : 456 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 483 €
Revenus locatifs : +4 810 €
Charges déductibles : -33 483 €
Résultat foncier Année 1 : -28 672 €(Déficit de 28 672 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 272 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 583 €/an
Revenus locatifs : +4 810 €
Charges déductibles : -8 583 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 772 €/an(Déficit de 3 772 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7272.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 810 €33 485 €2 375 €-28 675 €21 400 €7 275 €7 275 €
24 907 €8 521 €2 310 €-3 614 €3 614 €-7 275 €
35 005 €8 454 €2 244 €-3 450 €3 450 €-7 275 €
45 105 €8 386 €2 176 €-3 281 €3 281 €-7 275 €
55 207 €8 315 €2 105 €-3 108 €3 108 €-7 275 €
65 311 €8 242 €2 032 €-2 931 €2 931 €-7 275 €
75 417 €8 167 €1 956 €-2 749 €2 749 €-7 275 €
85 526 €8 089 €1 878 €-2 563 €2 563 €-7 275 €
95 636 €8 008 €1 798 €-2 372 €2 372 €-7 275 €
105 749 €7 925 €1 714 €-2 176 €2 176 €-7 275 €
115 864 €7 839 €1 628 €-1 975 €1 975 €-7 275 €
125 981 €7 750 €1 539 €-1 768 €1 768 €--
136 101 €7 658 €1 447 €-1 557 €1 557 €--
146 223 €7 563 €1 352 €-1 340 €1 340 €--
156 347 €7 465 €1 254 €-1 117 €1 117 €--
166 474 €7 363 €1 153 €-889 €889 €--
176 604 €7 259 €1 048 €-655 €655 €--
186 736 €7 150 €940 €-415 €415 €--
196 870 €7 039 €828 €-168 €168 €--
207 008 €6 923 €713 €85 €---
217 148 €6 804 €594 €344 €---
227 291 €6 681 €470 €610 €---
237 437 €6 553 €343 €884 €---
247 586 €6 422 €211 €1 164 €---
257 737 €6 286 €75 €1 452 €---
TOTAL154 079 €214 344 €34 186 €-60 264 €57 528 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 17 258 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -60 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 010 €-6 420 €+7 430 €
2+1 010 €-1 084 €+2 094 €
3+1 010 €-1 035 €+2 045 €
4+1 010 €-984 €+1 994 €
5+1 010 €-932 €+1 942 €
6+1 010 €-879 €+1 889 €
7+1 010 €-825 €+1 835 €
8+1 010 €-769 €+1 779 €
9+1 010 €-712 €+1 722 €
10+1 010 €-653 €+1 663 €
11+1 010 €-592 €+1 602 €
12+1 010 €-531 €+1 541 €
13+1 010 €-467 €+1 477 €
14+1 010 €-402 €+1 412 €
15+1 010 €-335 €+1 345 €
16+1 010 €-267 €+1 277 €
17+1 010 €-196 €+1 206 €
18+1 010 €-124 €+1 134 €
19+1 010 €-50 €+1 060 €
20+1 010 €+25 €+985 €
21+1 010 €+103 €+907 €
22+1 010 €+183 €+827 €
23+1 010 €+265 €+745 €
24+1 010 €+349 €+661 €
25+1 010 €+435 €+575 €
Total+25 250 €-15 897 €+41 147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →