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maison vente 3 pieces salles curan 78m2

Bien expiré
VilleCuran (12)
Surface78
Coût Total122 330
Loyer Annuel6 217
Rentabilité5.08%
Cashflow/mois-184
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison de village d'environ 78 m² située au coeur du village de Salles Curan.

En entrant dans la maison par la porte principale, vous serez accueilli par une cuisine d'environ 15 m² ainsi que d'un accès à la cave voutée. L'accès au premier étage se fait par un escalier intérieur ou par une porte depuis la rue !

Cet espace est constitué d'un salon d'environ 18m², d'une chambre  d'environ 16 m² et d'une salle d'eau avec wc.

Au dernier étage, une chambre d'environ 15.5 m² avec balcon et un autre espace d'environ 5m² pouvant accueillir un bureau ou un lit, enfin un grenier.

Une rénovation de la maison est à prévoir. A noter, le toit a été rénové.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mickaël Landez mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de RODEZ sous le numéro 753069590, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Curan
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12410
Total : 122 330
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 52 130
Valeur du bien : 117 130
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6217€/an
Fourchette totale : 412€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 4939€ - 7824€/an
Rentabilité brute :5.08%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 285,71 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 285
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-35 285 (-35.2%)
Marge achat-revente :-22 045€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 330
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 984,84
Coût de l'assurance :10 703,88
Taxe foncière : 621,68€/an
Soit par mois : 51,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 130(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 900
    Isolation combles: 78 m² × 50€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 620
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:810
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Curan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 217 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 330 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 130
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 444
Revenus locatifs : +6 217
Charges déductibles : -57 444
Résultat foncier Année 1 : -51 227(Déficit de 51 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 827
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 314 €/an
Revenus locatifs : +6 217
Charges déductibles : -5 314
Résultat foncier Années 2+ : 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29827.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 21757 4484 268-51 23121 400 €29 831 €29 831 €
26 3415 2074 1571 134--28 697 €
36 4685 0914 0421 376--27 321 €
46 5974 9723 9221 625--25 695 €
56 7294 8483 7981 881--23 814 €
66 8644 7203 6702 144--21 670 €
77 0014 5873 5372 414--19 256 €
87 1414 4493 4002 692--16 565 €
97 2844 3073 2572 977--13 588 €
107 4304 1593 1093 270--10 317 €
117 5784 0062 9573 572--6 745 €
127 7303 8482 7983 882---
137 8843 6842 6344 201---
148 0423 5142 4644 528---
158 2033 3382 2884 865---
168 3673 1552 1055 212---
178 5342 9661 9165 568---
188 7052 7711 7215 934---
198 8792 5681 5186 311---
209 0572 3581 3086 699---
219 2382 1401 0907 098---
229 4231 9158657 508---
239 6111 6816317 930---
249 8031 4393908 364---
259 9991 1891398 810---
TOTAL199 125140 36161 98558 76421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 764
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 306-6 420+7 726
2+1 3060+1 306
3+1 3060+1 306
4+1 3060+1 306
5+1 3060+1 306
6+1 3060+1 306
7+1 3060+1 306
8+1 3060+1 306
9+1 3060+1 306
10+1 3060+1 306
11+1 3060+1 306
12+1 306+1 165+141
13+1 306+1 260+46
14+1 306+1 358-52
15+1 306+1 460-154
16+1 306+1 564-258
17+1 306+1 670-364
18+1 306+1 780-474
19+1 306+1 893-587
20+1 306+2 010-704
21+1 306+2 129-823
22+1 306+2 252-946
23+1 306+2 379-1 073
24+1 306+2 509-1 203
25+1 306+2 643-1 337
Total+32 650+19 653+12 997
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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