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Maison 289 m² à Feings

VilleFeings (61)
Surface289
Coût Total244 984
Loyer Annuel20 735
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+287
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 289 m²
Prix au m² : 475,78 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 289 m², 10 pièces, Terrasse, 1 balcon, 244 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

L'étoile immobilier vous présente cet ancien hôtel-restaurant devenu maison de famille de part ses 8 chambres et sa grande pièce de vie de 47 m². Elle est située dans Le Perche au coeur du village de Feings, elle se compose : - Au rez-de-chaussée : d'une belle entrée en tomettes, d'un bureau avec cheminée, d'un salon, d'un vaste séjour de 47 m², d'une cuisine, d'une arrière-cuisine, d'un W.C. Avec lave mains et d'une chaufferie - Au 1er étage (accessible par 2 escaliers) : palier desservant 2 chambres avec salle d'eau et W.C privatif, 2 chambres avec salle d'eau privative, 4 chambres, salle de bains et Wc - Au 2ème étage : grenier aménageable. Cave et garage. Chauffage central fioul. Ballon d'eau chaude électrique. Jardin avec terrasse. Beaux éléments anciens : tomettes, poutres, pierres de tailles, marbres et cabochons...

Ville : Feings
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61400
Coordonnées : 48.545540, 0.633820
Total : 244 984
Prix d'acquisition : 137 500
Travaux : 96 484
Valeur du bien : 233 984
Frais de notaire : 11 000
Coût estimé : 11 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 289
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.60€ - 7.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1728€/mois
Loyer annuel estimé : 20735€/an
Fourchette totale : 1329€ - 2246€/mois
Fourchette annuelle : 15952€ - 26953€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 201,94 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :925 361
Prix d'achat :137 500
Décote à l'achat :-787 861 (-85.1%)
Marge achat-revente :680 377€ (73.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 984
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 196,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 947,00
Coût de l'assurance :21 436,10
Taxe foncière : 2 073,53€/an
Soit par mois : 172,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 727,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 440,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :287,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 289 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 289 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 484(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:16 184
    Isolation des combles perdus: 289 m² × 56€/m² = 16184€, Main d'œuvre: 66€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 800
    Remplacement 36 fenêtres double vitrage PVC: 36 × 800€ = 28800€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Parquet flottant 120 m²: 80€/m² × 120 = 9600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 600
    Peinture murs/plafonds 8 chambres (environ 120 m²): 20€/m² × 120 = 2400€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds salon (environ 40 m²): 20€/m² × 40 = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Feings (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 484✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 735 €/an
Calcul : 1 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 907 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 984 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 074 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 484
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 322
Revenus locatifs : +20 735
Charges déductibles : -107 322
Résultat foncier Année 1 : -86 587(Déficit de 86 587 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 187
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 838 €/an
Revenus locatifs : +20 735
Charges déductibles : -10 838
Résultat foncier Années 2+ : 9 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65186.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 735107 3307 915-86 59521 400 €65 195 €65 195 €
221 15010 6327 70110 518--54 677 €
321 57310 4117 48011 162--43 515 €
422 00510 1837 25211 822--31 693 €
522 4459 9477 01612 498--19 196 €
622 8939 7036 77213 190--6 006 €
723 3519 4526 52113 900---
823 8189 1916 26014 627---
924 2958 9235 99215 372---
1024 7818 6455 71416 136---
1125 2768 3585 42716 918---
1225 7828 0625 13117 720---
1326 2977 7554 82418 542---
1426 8237 4394 50819 384---
1527 3607 1124 18120 248---
1627 9076 7743 84321 133---
1728 4656 4253 49422 040---
1829 0346 0653 13422 970---
1929 6155 6922 76123 923---
2030 2075 3072 37624 900---
2130 8124 9091 97825 902---
2231 4284 4981 56726 929---
2332 0564 0741 14327 982---
2432 6983 63570429 062---
2533 3513 18225130 169---
TOTAL664 159283 705113 947380 45421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 454
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 354 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 354-6 420+10 774
2+4 3540+4 354
3+4 3540+4 354
4+4 3540+4 354
5+4 3540+4 354
6+4 3540+4 354
7+4 354+2 368+1 986
8+4 354+4 388-34
9+4 354+4 612-258
10+4 354+4 841-487
11+4 354+5 075-721
12+4 354+5 316-962
13+4 354+5 563-1 209
14+4 354+5 815-1 461
15+4 354+6 074-1 720
16+4 354+6 340-1 986
17+4 354+6 612-2 258
18+4 354+6 891-2 537
19+4 354+7 177-2 823
20+4 354+7 470-3 116
21+4 354+7 771-3 417
22+4 354+8 079-3 725
23+4 354+8 395-4 041
24+4 354+8 719-4 365
25+4 354+9 051-4 697
Total+108 850+114 136+-5 286
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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