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Opportunité investisseur - Exclusivité en Gironde !

Bien expiré
VillePineuilh (33)
Surface47m²
Coût Total109 960€
Loyer Annuel5 473€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 553,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

Situé en rez-de-chaussée d'une résidence récente, proche du centre-ville, des commerces et des commodités, cet appartement T3 séduit par son environnement calme et son emplacement recherché, idéal pour un investissement serein. L'appartement offre un agencement fonctionnel et lumineux, prolongé par un vaste jardin arboré, sans vis-à-vis, véritable havre de paix pour profiter pleinement des beaux jours en toute intimité. Un atout rare qui confère à ce bien un charme indéniable et un fort potentiel d'attractivité. Confort et praticité au quotidien. Deux places de parking privatives complètent ce bien, apportant un réel confort de stationnement. Une opportunité à ne pas manquer pour acquéreurs ou investisseurs recherchant un bien avec extérieur généreux dans un secteur dynamique de Pineuilh. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/bergerac-24100/agence-immobiliere/ft-bordeaux-est-bergerac-6507

Ville : Pineuilh
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.835671, 0.212533
Total : 109 960€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 31 120€
Valeur du bien : 104 120€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 13.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 456€/mois
Loyer annuel estimé : 5473€/an
Fourchette totale : 339€ - 614€/mois
Fourchette annuelle : 4063€ - 7372€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.69% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 223,01 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 481 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :+15 519€ (+27.0%)
Marge achat-revente :-52 479€ (-91.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 716,94€
Coût de l'assurance :9 621,50€
Taxe foncière : 547,26€/an
Soit par mois : 45,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 456,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 629,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture à rafraîchir dans les chambres.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 120 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 × 15000€ = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité). Main d'œuvre: 3000€.
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité). Main d'œuvre: 1600€.
  • Chambres - Revêtement sol:1 750€
    Parquet flottant: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 500€.
  • Chambres - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 300€.
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 120€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pineuilh (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 473 €/an
Calcul : 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 885 €
Revenus locatifs : +5 473 €
Charges déductibles : -35 885 €
Résultat foncier Année 1 : -30 413 €(Déficit de 30 413 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 765 €/an
Revenus locatifs : +5 473 €
Charges déductibles : -4 765 €
Résultat foncier Années 2+ : 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19712.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 473 €35 889 €3 837 €-30 416 €10 700 €19 716 €19 716 €
25 582 €4 669 €3 737 €913 €--18 803 €
35 694 €4 565 €3 633 €1 129 €--17 674 €
45 808 €4 458 €3 526 €1 350 €--16 324 €
55 924 €4 346 €3 414 €1 577 €--14 747 €
66 042 €4 231 €3 299 €1 811 €--12 936 €
76 163 €4 112 €3 180 €2 051 €--10 884 €
86 286 €3 988 €3 056 €2 298 €--8 586 €
96 412 €3 860 €2 928 €2 552 €--6 034 €
106 540 €3 727 €2 795 €2 813 €--3 221 €
116 671 €3 590 €2 658 €3 081 €--140 €
126 804 €3 447 €2 515 €3 357 €---
136 941 €3 300 €2 368 €3 641 €---
147 079 €3 147 €2 215 €3 932 €---
157 221 €2 989 €2 056 €4 232 €---
167 365 €2 825 €1 893 €4 541 €---
177 513 €2 655 €1 723 €4 858 €---
187 663 €2 479 €1 547 €5 184 €---
197 816 €2 297 €1 364 €5 520 €---
207 973 €2 108 €1 176 €5 865 €---
218 132 €1 912 €980 €6 220 €---
228 295 €1 710 €777 €6 585 €---
238 461 €1 500 €568 €6 961 €---
248 630 €1 282 €350 €7 347 €---
258 802 €1 057 €125 €7 745 €---
TOTAL175 289 €110 140 €55 717 €65 149 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 149 €-3 210 €+4 359 €
2+1 149 €0 €+1 149 €
3+1 149 €0 €+1 149 €
4+1 149 €0 €+1 149 €
5+1 149 €0 €+1 149 €
6+1 149 €0 €+1 149 €
7+1 149 €0 €+1 149 €
8+1 149 €0 €+1 149 €
9+1 149 €0 €+1 149 €
10+1 149 €0 €+1 149 €
11+1 149 €0 €+1 149 €
12+1 149 €+1 007 €+142 €
13+1 149 €+1 092 €+57 €
14+1 149 €+1 180 €-31 €
15+1 149 €+1 270 €-121 €
16+1 149 €+1 362 €-213 €
17+1 149 €+1 457 €-308 €
18+1 149 €+1 555 €-406 €
19+1 149 €+1 656 €-507 €
20+1 149 €+1 759 €-610 €
21+1 149 €+1 866 €-717 €
22+1 149 €+1 976 €-827 €
23+1 149 €+2 088 €-939 €
24+1 149 €+2 204 €-1 055 €
25+1 149 €+2 324 €-1 175 €
Total+28 725 €+19 587 €+9 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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