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Appartement idéal investisseur ou premier achat

Bien expiré
VilleSarreguemines (57)
Surface90m²
Coût Total126 480€
Loyer Annuel9 080€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir, appartement situé au premier étage d’une résidence , à seulement cinq minutes du centre-ville. Il offre trois chambres spacieuses, un séjour agréable et lumineux, ainsi qu’un agencement fonctionnel. Emplacement recherché, à proximité immédiate des commerces, des transports et des services. Idéal pour une famille ou un investissement locatif. Plus de photo si besoin

Ville : Sarreguemines
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57200
Coordonnées : 49.108440, 7.065030
Total : 126 480€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 19 560€
Valeur du bien : 118 560€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9080€/an
Fourchette totale : 593€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7122€ - 11577€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 652,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 627,77€
Coût de l'assurance :10 750,80€
Taxe foncière : 908,00€/an
Soit par mois : 75,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 728,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 560 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (prix moyen pour pose comprise)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:360€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€ = 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarreguemines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 080 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 480 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 968 €
Revenus locatifs : +9 080 €
Charges déductibles : -24 968 €
Résultat foncier Année 1 : -15 888 €(Déficit de 15 888 €)
Imputable sur revenu global : 15 888 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 408 €/an
Revenus locatifs : +9 080 €
Charges déductibles : -5 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 672 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 080 €24 972 €4 074 €-15 892 €15 892 €--
29 262 €5 302 €3 964 €3 960 €---
39 447 €5 188 €3 850 €4 259 €---
49 636 €5 070 €3 732 €4 566 €---
59 828 €4 949 €3 611 €4 880 €---
610 025 €4 823 €3 485 €5 202 €---
710 226 €4 693 €3 355 €5 532 €---
810 430 €4 559 €3 221 €5 871 €---
910 639 €4 421 €3 083 €6 218 €---
1010 851 €4 278 €2 940 €6 573 €---
1111 068 €4 130 €2 792 €6 938 €---
1211 290 €3 978 €2 640 €7 312 €---
1311 516 €3 820 €2 482 €7 696 €---
1411 746 €3 657 €2 319 €8 089 €---
1511 981 €3 489 €2 151 €8 492 €---
1612 220 €3 315 €1 977 €8 906 €---
1712 465 €3 135 €1 797 €9 330 €---
1812 714 €2 950 €1 612 €9 764 €---
1912 968 €2 758 €1 420 €10 210 €---
2013 228 €2 560 €1 222 €10 668 €---
2113 492 €2 355 €1 017 €11 137 €---
2213 762 €2 144 €806 €11 618 €---
2314 037 €1 926 €588 €12 112 €---
2414 318 €1 700 €362 €12 618 €---
2514 605 €1 467 €129 €13 137 €---
TOTAL290 834 €111 638 €58 628 €179 196 €15 892 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 768 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 907 €-4 768 €+6 675 €
2+1 907 €+1 188 €+719 €
3+1 907 €+1 278 €+629 €
4+1 907 €+1 370 €+537 €
5+1 907 €+1 464 €+443 €
6+1 907 €+1 561 €+346 €
7+1 907 €+1 660 €+247 €
8+1 907 €+1 761 €+146 €
9+1 907 €+1 865 €+42 €
10+1 907 €+1 972 €-65 €
11+1 907 €+2 081 €-174 €
12+1 907 €+2 194 €-287 €
13+1 907 €+2 309 €-402 €
14+1 907 €+2 427 €-520 €
15+1 907 €+2 548 €-641 €
16+1 907 €+2 672 €-765 €
17+1 907 €+2 799 €-892 €
18+1 907 €+2 929 €-1 022 €
19+1 907 €+3 063 €-1 156 €
20+1 907 €+3 200 €-1 293 €
21+1 907 €+3 341 €-1 434 €
22+1 907 €+3 485 €-1 578 €
23+1 907 €+3 634 €-1 727 €
24+1 907 €+3 785 €-1 878 €
25+1 907 €+3 941 €-2 034 €
Total+47 675 €+53 759 €+-6 084 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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