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Grand T4 au 1er étage d'une résidence

VilleNevers (58)
Surface74m²
Coût Total109 333€
Loyer Annuel7 534€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 600 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 318,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel

Nouveau dans votre agence quartier Aquabalt Venez découvrir ce grand T4 avec un balcon, comprenant une entrée, un salon séjour, une cuisine équipée, un toilette, une salle de bain et 3 chambres. Chaudière à condensation de 2024. Garage et cave. Aucun travaux à prévoir. A visiter rapidement

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.996151, 3.138874
Total : 109 333€
Prix d'acquisition : 97 600€
Travaux : 3 925€
Valeur du bien : 101 525€
Frais de notaire : 7 808€
Coût estimé : 7 808€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7534€/an
Fourchette totale : 490€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 5881€ - 9650€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :927,27 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 618 €
Prix d'achat :97 600 €
Décote à l'achat :+28 982€ (+42.2%)
Marge achat-revente :-40 715€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 333€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 852,98€
Coût de l'assurance :9 566,64€
Taxe foncière : 753,36€/an
Soit par mois : 62,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 627,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucun changement nécessaire, chaudière à condensation récente installée en 2024.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent, pas de travaux nécessaires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 925 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun changement nécessaire, chaudière à condensation récente installée en 2024.
  • Cuisine - Peinture:850€
    Peinture cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Peinture:425€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 25€/m² = 125€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 275€
    Peinture chambres: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 525€
  • Salon - Peinture:1 375€
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 534 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 333 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 925 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 590 €
Revenus locatifs : +7 534 €
Charges déductibles : -8 590 €
Résultat foncier Année 1 : -1 056 €(Déficit de 1 056 €)
Imputable sur revenu global : 1 056 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 665 €/an
Revenus locatifs : +7 534 €
Charges déductibles : -4 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 869 €/an
Prix d'achat du bien : 97 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 440 €(65% de 97 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 307 €/an
Calcul : 63 440 € × 3,636% = 2 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 534 €8 593 €3 532 €-1 060 €1 060 €--
27 684 €4 573 €3 437 €3 111 €---
37 838 €4 474 €3 338 €3 364 €---
47 995 €4 372 €3 236 €3 622 €---
58 155 €4 267 €3 131 €3 887 €---
68 318 €4 158 €3 022 €4 159 €---
78 484 €4 046 €2 910 €4 438 €---
88 654 €3 930 €2 794 €4 724 €---
98 827 €3 810 €2 674 €5 017 €---
109 003 €3 686 €2 550 €5 317 €---
119 183 €3 558 €2 422 €5 625 €---
129 367 €3 426 €2 290 €5 941 €---
139 554 €3 289 €2 153 €6 265 €---
149 746 €3 148 €2 012 €6 598 €---
159 940 €3 002 €1 866 €6 939 €---
1610 139 €2 851 €1 715 €7 288 €---
1710 342 €2 695 €1 559 €7 647 €---
1810 549 €2 535 €1 398 €8 014 €---
1910 760 €2 368 €1 232 €8 392 €---
2010 975 €2 196 €1 060 €8 779 €---
2111 195 €2 019 €883 €9 176 €---
2211 418 €1 836 €700 €9 583 €---
2311 647 €1 646 €510 €10 001 €---
2411 880 €1 450 €314 €10 429 €---
2512 117 €1 248 €112 €10 869 €---
TOTAL241 305 €83 179 €50 853 €158 126 €1 060 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 318 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 582 €-318 €+1 900 €
2+1 582 €+933 €+649 €
3+1 582 €+1 009 €+573 €
4+1 582 €+1 087 €+495 €
5+1 582 €+1 166 €+416 €
6+1 582 €+1 248 €+334 €
7+1 582 €+1 331 €+251 €
8+1 582 €+1 417 €+165 €
9+1 582 €+1 505 €+77 €
10+1 582 €+1 595 €-13 €
11+1 582 €+1 688 €-106 €
12+1 582 €+1 782 €-200 €
13+1 582 €+1 880 €-298 €
14+1 582 €+1 979 €-397 €
15+1 582 €+2 082 €-500 €
16+1 582 €+2 186 €-604 €
17+1 582 €+2 294 €-712 €
18+1 582 €+2 404 €-822 €
19+1 582 €+2 517 €-935 €
20+1 582 €+2 634 €-1 052 €
21+1 582 €+2 753 €-1 171 €
22+1 582 €+2 875 €-1 293 €
23+1 582 €+3 000 €-1 418 €
24+1 582 €+3 129 €-1 547 €
25+1 582 €+3 261 €-1 679 €
Total+39 550 €+47 438 €+-7 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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