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Maison de village 5 pièces 131 m²

Bien expiré
VilleCabrières (34)
Surface131
Coût Total219 670
Loyer Annuel15 249
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+10
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 500 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 965,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VENTE d'une maison T5 (131 m²) à Cabrières : à rénover intégralement. - À VENDRE : Maison T5 à Cabrières, un bien rare à ne pas manquer !

Découvrez cette maison de ville pleine de potentiel, située dans le charmant village de Cabrières. Avec une superficie généreuse de 131 m², cette maison offre un espace de vie idéal pour les familles ou les investisseurs en quête d'un projet de rénovation.

Composée de 5 pièces, dont 4 chambres, cette maison est parfaite pour accueillir votre famille ou pour créer des espaces de vie personnalisés. Vous trouverez également une salle de bain.

Bien que nécessitant une rénovation complète, cette maison présente un potentiel intéressant. Imaginez les possibilités : réaménager les espaces pour créer plusieurs lots ou transformer cette maison en un véritable havre de paix selon vos goûts et vos envies.

Située dans un environnement calme, cette maison vous permettra de profiter d'une qualité de vie agréable tout en étant à proximité des commodités locales.

Ne laissez pas passer cette opportunité unique d'acquérir un bien avec un fort potentiel dans un cadre agréable. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir toutes les possibilités qu'offre cette maison à Cabrières. Transformez cette maison en un lieu de vie qui vous ressemble !. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : *** . Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 et 6 000 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2023. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TMAI155380 Date de réalisation du diagnostic : 06/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 € et 6 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cabrières
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34800
Coordonnées : 43.575641, 3.361384
Total : 219 670
Prix d'acquisition : 126 500
Travaux : 83 050
Valeur du bien : 209 550
Frais de notaire : 10 120
Coût estimé : 10 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15249€/an
Fourchette totale : 927€ - 1742€/mois
Fourchette annuelle : 11124€ - 20904€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 670
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 071,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 133,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 824,50
Coût de l'assurance :18 671,95
Taxe foncière : 1 524,90€/an
Soit par mois : 127,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (131 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 050(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 550
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 50€/m² = 6550€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (meubles et électroménager inclus, installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (douche, lavabo, WC et carrelage inclus, installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:3 200
    Rafraîchissement sol salon: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cabrières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 249 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 670 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 390
Revenus locatifs : +15 249
Charges déductibles : -92 390
Résultat foncier Année 1 : -77 141(Déficit de 77 141 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 741
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 340 €/an
Revenus locatifs : +15 249
Charges déductibles : -9 340
Résultat foncier Années 2+ : 5 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55741.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 225(65% de 126 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 990 €/an
Calcul : 82 225 € × 3,636% = 2 990
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 24992 3977 075-77 14821 400 €55 748 €55 748 €
215 5549 1566 8846 398--49 350 €
315 8658 9586 6866 907--42 443 €
416 1828 7546 4827 429--35 014 €
516 5068 5436 2717 963--27 051 €
616 8368 3256 0538 512--18 539 €
717 1738 0995 8289 074--9 466 €
817 5167 8675 5959 650---
917 8677 6265 35410 240---
1018 2247 3785 10610 846---
1118 5887 1214 84911 467---
1218 9606 8564 58412 104---
1319 3396 5824 31112 757---
1419 7266 2994 02813 427---
1520 1216 0073 73514 114---
1620 5235 7053 43314 818---
1720 9345 3933 12115 540---
1821 3525 0712 79916 281---
1921 7794 7382 46617 041---
2022 2154 3942 12217 821---
2122 6594 0391 76718 620---
2223 1123 6721 40019 441---
2323 5753 2931 02120 282---
2424 0462 90162921 145---
2524 5272 49622422 031---
TOTAL488 429241 669101 825246 76021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 760
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 202-6 420+9 622
2+3 2020+3 202
3+3 2020+3 202
4+3 2020+3 202
5+3 2020+3 202
6+3 2020+3 202
7+3 2020+3 202
8+3 202+55+3 147
9+3 202+3 072+130
10+3 202+3 254-52
11+3 202+3 440-238
12+3 202+3 631-429
13+3 202+3 827-625
14+3 202+4 028-826
15+3 202+4 234-1 032
16+3 202+4 445-1 243
17+3 202+4 662-1 460
18+3 202+4 884-1 682
19+3 202+5 112-1 910
20+3 202+5 346-2 144
21+3 202+5 586-2 384
22+3 202+5 832-2 630
23+3 202+6 085-2 883
24+3 202+6 344-3 142
25+3 202+6 609-3 407
Total+80 050+74 028+6 022
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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