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Détails du bien

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface205.83
Coût Total298 350
Loyer Annuel25 840
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+398
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 205.83 m²
Prix au m² : 947,38 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Fioul, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Century 21 agence du théâtre, vous propose à la vente à BELFORT, Une super maison de ville des années 1930 agrandie en 1968 reculée de la circulation, Celle ci est composé d'une entrée desservant une belle pièce de vie avec accès cuisine et véranda, une salle de bain ainsi qu'un WC séparé, Une chambres, un garage complète ce bien. A l'étage, vous retrouverez une pièce pouvant servir de chambre ou de salle d'eau (arrivée d'eau et évacuation) ainsi que deux chambres. L'agrandissement est composé d'une entrée individuelle, une chambre, une salle de bain, un WC séparé, ainsi qu'un garage. A visiter absolument ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Olivier JOLY EI, agent commercial (RSAC 986532147) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.661860, 6.820194
Total : 298 350
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 87 750
Valeur du bien : 282 750
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205.83
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2153€/mois
Loyer annuel estimé : 25840€/an
Fourchette totale : 1672€ - 2773€/mois
Fourchette annuelle : 20066€ - 33274€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 455,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :84,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 540,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 295,35
Coût de l'assurance :25 359,75
Taxe foncière : 2 583,96€/an
Soit par mois : 215,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 153,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 755,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205.83 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 205.83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 205.83 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises, mise à la terre si absente
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 750(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 850
    Isolation des combles: 205.83 m² × 60€/m² = 12349.80€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:15 600
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:10 800
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:3 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:3 000
    Vérification et mise à jour plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 840 €/an
Calcul : 2 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 350 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 014 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 948
Revenus locatifs : +25 840
Charges déductibles : -100 948
Résultat foncier Année 1 : -75 109(Déficit de 75 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 709
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 198 €/an
Revenus locatifs : +25 840
Charges déductibles : -13 198
Résultat foncier Années 2+ : 12 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53708.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 840100 9589 610-75 11821 400 €53 718 €53 718 €
226 35612 9489 35013 408--40 310 €
326 88312 6799 08114 204--26 106 €
427 42112 4028 80315 019--11 086 €
527 97012 1158 51715 854---
628 52911 8198 22116 710---
729 10011 5137 91517 586---
829 68211 1977 59918 484---
930 27510 8717 27219 405---
1030 88110 5336 93520 347---
1131 49810 1856 58621 314---
1232 1289 8256 22622 304---
1332 7719 4535 85423 318---
1433 4269 0695 47024 358---
1534 0958 6725 07325 423---
1634 7778 2624 66326 515---
1735 4727 8384 23927 634---
1836 1827 4003 80228 781---
1936 9056 9483 35029 957---
2037 6436 4812 88331 162---
2138 3965 9982 40032 398---
2239 1645 5001 90133 664---
2339 9474 9851 38634 963---
2440 7464 45385436 294---
2541 5613 90330537 658---
TOTAL827 649316 004138 295511 64521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 511 645
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 426-6 420+11 846
2+5 4260+5 426
3+5 4260+5 426
4+5 4260+5 426
5+5 426+1 430+3 996
6+5 426+5 013+413
7+5 426+5 276+150
8+5 426+5 545-119
9+5 426+5 821-395
10+5 426+6 104-678
11+5 426+6 394-968
12+5 426+6 691-1 265
13+5 426+6 995-1 569
14+5 426+7 307-1 881
15+5 426+7 627-2 201
16+5 426+7 955-2 529
17+5 426+8 290-2 864
18+5 426+8 634-3 208
19+5 426+8 987-3 561
20+5 426+9 349-3 923
21+5 426+9 719-4 293
22+5 426+10 099-4 673
23+5 426+10 489-5 063
24+5 426+10 888-5 462
25+5 426+11 298-5 872
Total+135 650+153 493+-17 843
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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