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Détails du bien

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface205.83m²
Coût Total298 350€
Loyer Annuel25 840€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 205.83 m²
Prix au m² : 947,38 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Fioul, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Century 21 agence du théâtre, vous propose à la vente à BELFORT, Une super maison de ville des années 1930 agrandie en 1968 reculée de la circulation, Celle ci est composé d'une entrée desservant une belle pièce de vie avec accès cuisine et véranda, une salle de bain ainsi qu'un WC séparé, Une chambres, un garage complète ce bien. A l'étage, vous retrouverez une pièce pouvant servir de chambre ou de salle d'eau (arrivée d'eau et évacuation) ainsi que deux chambres. L'agrandissement est composé d'une entrée individuelle, une chambre, une salle de bain, un WC séparé, ainsi qu'un garage. A visiter absolument ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Olivier JOLY EI, agent commercial (RSAC 986532147) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.661860, 6.820194
Total : 298 350€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 87 750€
Valeur du bien : 282 750€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205.83m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2153€/mois
Loyer annuel estimé : 25840€/an
Fourchette totale : 1672€ - 2773€/mois
Fourchette annuelle : 20066€ - 33274€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 455,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :84,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 540,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 295,35€
Coût de l'assurance :25 359,75€
Taxe foncière : 2 583,96€/an
Soit par mois : 215,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 153,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 755,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205.83 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 205.83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 205.83 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises, mise à la terre si absente
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 750 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 850€
    Isolation des combles: 205.83 m² × 60€/m² = 12349.80€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification et mise à jour plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 840 €/an
Calcul : 2 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 350 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 014 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 948 €
Revenus locatifs : +25 840 €
Charges déductibles : -100 948 €
Résultat foncier Année 1 : -75 109 €(Déficit de 75 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 709 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 198 €/an
Revenus locatifs : +25 840 €
Charges déductibles : -13 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53708.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 840 €100 958 €9 610 €-75 118 €21 400 €53 718 €53 718 €
226 356 €12 948 €9 350 €13 408 €--40 310 €
326 883 €12 679 €9 081 €14 204 €--26 106 €
427 421 €12 402 €8 803 €15 019 €--11 086 €
527 970 €12 115 €8 517 €15 854 €---
628 529 €11 819 €8 221 €16 710 €---
729 100 €11 513 €7 915 €17 586 €---
829 682 €11 197 €7 599 €18 484 €---
930 275 €10 871 €7 272 €19 405 €---
1030 881 €10 533 €6 935 €20 347 €---
1131 498 €10 185 €6 586 €21 314 €---
1232 128 €9 825 €6 226 €22 304 €---
1332 771 €9 453 €5 854 €23 318 €---
1433 426 €9 069 €5 470 €24 358 €---
1534 095 €8 672 €5 073 €25 423 €---
1634 777 €8 262 €4 663 €26 515 €---
1735 472 €7 838 €4 239 €27 634 €---
1836 182 €7 400 €3 802 €28 781 €---
1936 905 €6 948 €3 350 €29 957 €---
2037 643 €6 481 €2 883 €31 162 €---
2138 396 €5 998 €2 400 €32 398 €---
2239 164 €5 500 €1 901 €33 664 €---
2339 947 €4 985 €1 386 €34 963 €---
2440 746 €4 453 €854 €36 294 €---
2541 561 €3 903 €305 €37 658 €---
TOTAL827 649 €316 004 €138 295 €511 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 511 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 426 €-6 420 €+11 846 €
2+5 426 €0 €+5 426 €
3+5 426 €0 €+5 426 €
4+5 426 €0 €+5 426 €
5+5 426 €+1 430 €+3 996 €
6+5 426 €+5 013 €+413 €
7+5 426 €+5 276 €+150 €
8+5 426 €+5 545 €-119 €
9+5 426 €+5 821 €-395 €
10+5 426 €+6 104 €-678 €
11+5 426 €+6 394 €-968 €
12+5 426 €+6 691 €-1 265 €
13+5 426 €+6 995 €-1 569 €
14+5 426 €+7 307 €-1 881 €
15+5 426 €+7 627 €-2 201 €
16+5 426 €+7 955 €-2 529 €
17+5 426 €+8 290 €-2 864 €
18+5 426 €+8 634 €-3 208 €
19+5 426 €+8 987 €-3 561 €
20+5 426 €+9 349 €-3 923 €
21+5 426 €+9 719 €-4 293 €
22+5 426 €+10 099 €-4 673 €
23+5 426 €+10 489 €-5 063 €
24+5 426 €+10 888 €-5 462 €
25+5 426 €+11 298 €-5 872 €
Total+135 650 €+153 493 €+-17 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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