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Alès - Appartement T2 avec jardin privatif

VilleAlès (30)
Surface38.16m²
Coût Total86 450€
Loyer Annuel5 612€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 38.16 m²
Prix au m² : 1 310,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel

Alés,Dans un immeuble en pierre, au premier étage, appartement de type T2 comprenant un séjour avec cuisine, une chambre et une salle d'eau avec WC. En rez-de-chaussée, le bien dispose également d'une cave. Il est complété par un terrain non attenant d'une superficie de 190 m², offrant un agréable espace extérieur. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.125367, 4.085282
Total : 86 450€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 32 450€
Valeur du bien : 82 450€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38.16m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 468€/mois
Loyer annuel estimé : 5612€/an
Fourchette totale : 372€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 4462€ - 7058€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 478,26 €/m²
Basé sur :341 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 410 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-6 410€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-30 040€ (-53.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 804,38€
Coût de l'assurance :7 564,38€
Taxe foncière : 561,19€/an
Soit par mois : 46,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38.16 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 16 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 450 €(850 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€
  • Salle de bain:7 750€
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 2500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Carrelage 5m²: 50€/m² × 5 = 250€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (placards, électroménager, peinture inclus)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 12m²: 50€/m² × 12 = 600€, Peinture 12m²: 25€/m² × 12 = 300€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1300€
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: Parquet flottant 16m²: 50€/m² × 16 = 800€, Peinture 16m²: 25€/m² × 16 = 400€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 612 €/an
Calcul : 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 450 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 327 €
Revenus locatifs : +5 612 €
Charges déductibles : -36 327 €
Résultat foncier Année 1 : -30 715 €(Déficit de 30 715 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 315 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 877 €/an
Revenus locatifs : +5 612 €
Charges déductibles : -3 877 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9315.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 612 €36 330 €3 016 €-30 718 €21 400 €9 318 €9 318 €
25 724 €3 801 €2 938 €1 923 €--7 396 €
35 839 €3 720 €2 856 €2 119 €--5 277 €
45 955 €3 635 €2 772 €2 320 €--2 957 €
56 075 €3 548 €2 684 €2 527 €--430 €
66 196 €3 457 €2 594 €2 739 €---
76 320 €3 364 €2 500 €2 956 €---
86 446 €3 266 €2 403 €3 180 €---
96 575 €3 166 €2 302 €3 410 €---
106 707 €3 061 €2 197 €3 646 €---
116 841 €2 953 €2 089 €3 888 €---
126 978 €2 841 €1 977 €4 137 €---
137 117 €2 725 €1 861 €4 392 €---
147 260 €2 605 €1 741 €4 655 €---
157 405 €2 481 €1 617 €4 924 €---
167 553 €2 352 €1 488 €5 201 €---
177 704 €2 218 €1 354 €5 486 €---
187 858 €2 080 €1 216 €5 778 €---
198 015 €1 936 €1 073 €6 079 €---
208 176 €1 788 €924 €6 387 €---
218 339 €1 634 €771 €6 705 €---
228 506 €1 475 €611 €7 031 €---
238 676 €1 310 €446 €7 366 €---
248 849 €1 139 €275 €7 710 €---
259 026 €962 €98 €8 064 €---
TOTAL179 752 €97 849 €43 804 €81 903 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 179 €-6 420 €+7 599 €
2+1 179 €0 €+1 179 €
3+1 179 €0 €+1 179 €
4+1 179 €0 €+1 179 €
5+1 179 €0 €+1 179 €
6+1 179 €+692 €+487 €
7+1 179 €+887 €+292 €
8+1 179 €+954 €+225 €
9+1 179 €+1 023 €+156 €
10+1 179 €+1 094 €+85 €
11+1 179 €+1 166 €+13 €
12+1 179 €+1 241 €-62 €
13+1 179 €+1 318 €-139 €
14+1 179 €+1 396 €-217 €
15+1 179 €+1 477 €-298 €
16+1 179 €+1 560 €-381 €
17+1 179 €+1 646 €-467 €
18+1 179 €+1 733 €-554 €
19+1 179 €+1 824 €-645 €
20+1 179 €+1 916 €-737 €
21+1 179 €+2 011 €-832 €
22+1 179 €+2 109 €-930 €
23+1 179 €+2 210 €-1 031 €
24+1 179 €+2 313 €-1 134 €
25+1 179 €+2 419 €-1 240 €
Total+29 475 €+24 571 €+4 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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