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Duplex à vendre

VilleScionzier (74)
Surface215m²
Coût Total323 150€
Loyer Annuel32 027€
Rentabilité9.91%
Cashflow/mois+650€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 1 279,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20,88 m²), 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, 3 balcons, Belle vue, Exposition sud-ouest

L'agence JPM IMMOBILIER vous présente en exclusivité un appartement type T4 duplex au dernier étage d'une grande maison. Le bien se compose d'un premier niveau avec plus de 115 m² habitable comprenant 3 chambres, une cuisine indépendante et un salon/séjour exposés Sud. Au 2e niveau, 100 m² de combles a amenager à votre goût accessibles par un spacieux escalier. 3 balcons répartis sur le 1er niveau de ce duplex présentent une vue dégagée sur les massifs locaux. Vous disposerez de 2 places de parking extérieurs et d'une cave en sous-sol. Option possible sur un garage fermé de 23m².

++ Pompe à chaleur ++ Commerces, écoles et accès autoroute à proximité ++ A mi-chemin de GENEVE et CHAMONIX

Ville : Scionzier
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74950
Coordonnées : 46.045384, 6.546953
Total : 323 150€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 26 150€
Valeur du bien : 301 150€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 12.41€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 2669€/mois
Loyer annuel estimé : 32027€/an
Fourchette totale : 2126€ - 3351€/mois
Fourchette annuelle : 25509€ - 40211€/an
Rentabilité brute :9.91%
Fourchette de rentabilité :7.89% - 12.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 740,36 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :589 176 €
Prix d'achat :275 000 €
Décote à l'achat :-314 176€ (-53.3%)
Marge achat-revente :266 026€ (45.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :323 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 622,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :129,26€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 752,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 740,71€
Coût de l'assurance :38 778,00€
Taxe foncière : 3 202,70€/an
Soit par mois : 266,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 668,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 019,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :649,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 150 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture des murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Scionzier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 027 €/an
Calcul : 2 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 323 150 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 551 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 203 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 169 €
Revenus locatifs : +32 027 €
Charges déductibles : -42 169 €
Résultat foncier Année 1 : -10 142 €(Déficit de 10 142 €)
Imputable sur revenu global : 10 142 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 019 €/an
Revenus locatifs : +32 027 €
Charges déductibles : -16 019 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 008 €/an
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 027 €42 179 €11 275 €-10 152 €10 152 €--
232 668 €15 735 €10 981 €16 933 €---
333 321 €15 430 €10 676 €17 891 €---
433 987 €15 115 €10 361 €18 873 €---
534 667 €14 788 €10 034 €19 880 €---
635 360 €14 449 €9 695 €20 912 €---
736 068 €14 098 €9 344 €21 970 €---
836 789 €13 734 €8 981 €23 055 €---
937 525 €13 358 €8 604 €24 167 €---
1038 275 €12 968 €8 214 €25 307 €---
1139 041 €12 564 €7 810 €26 477 €---
1239 822 €12 145 €7 391 €27 676 €---
1340 618 €11 712 €6 958 €28 906 €---
1441 430 €11 263 €6 509 €30 168 €---
1542 259 €10 797 €6 044 €31 461 €---
1643 104 €10 316 €5 562 €32 789 €---
1743 966 €9 816 €5 063 €34 150 €---
1844 846 €9 299 €4 545 €35 546 €---
1945 742 €8 764 €4 010 €36 979 €---
2046 657 €8 209 €3 455 €38 449 €---
2147 590 €7 634 €2 880 €39 956 €---
2248 542 €7 039 €2 285 €41 504 €---
2349 513 €6 422 €1 668 €43 091 €---
2450 503 €5 783 €1 029 €44 720 €---
2551 513 €5 121 €367 €46 392 €---
TOTAL1 025 834 €308 736 €163 741 €717 098 €10 152 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 046 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 717 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 726 €-3 046 €+9 772 €
2+6 726 €+5 080 €+1 646 €
3+6 726 €+5 367 €+1 359 €
4+6 726 €+5 662 €+1 064 €
5+6 726 €+5 964 €+762 €
6+6 726 €+6 273 €+453 €
7+6 726 €+6 591 €+135 €
8+6 726 €+6 916 €-190 €
9+6 726 €+7 250 €-524 €
10+6 726 €+7 592 €-866 €
11+6 726 €+7 943 €-1 217 €
12+6 726 €+8 303 €-1 577 €
13+6 726 €+8 672 €-1 946 €
14+6 726 €+9 050 €-2 324 €
15+6 726 €+9 438 €-2 712 €
16+6 726 €+9 837 €-3 111 €
17+6 726 €+10 245 €-3 519 €
18+6 726 €+10 664 €-3 938 €
19+6 726 €+11 094 €-4 368 €
20+6 726 €+11 535 €-4 809 €
21+6 726 €+11 987 €-5 261 €
22+6 726 €+12 451 €-5 725 €
23+6 726 €+12 927 €-6 201 €
24+6 726 €+13 416 €-6 690 €
25+6 726 €+13 918 €-7 192 €
Total+168 150 €+215 129 €+-46 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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