Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Saint-Denis-en-Bugey

Bien expiré
VilleSaint-Denis-en-Bugey (01)
Surface76.17m²
Coût Total152 140€
Loyer Annuel9 780€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 76.17 m²
Prix au m² : 1 155,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Exclusivité Maguimmo, Nous vous proposons de découvrir cet appartement de type T3 situé au dernier étage d'une petite copropriété sur la commune de St Denis en Bugey. Localisé en plein centre ville, proche des commerces et de la gare d'Ambérieu-en-Bugey, cet appartement n'attend plus que vous pour une rénovation intérieure. D'une surface de 77 m² il se compose d'un hall d'entrée, d'une salle d'eau avec wc, d'un coin repas, d'un espace salon et de deux grandes chambres. Il profite d'un très beau volume et d'une belle situation. Menuiseries double vitrage et chauffage électrique. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 4 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 240.00 euros. yoann DUMOULIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 49156267400037 - Bourg en Bresse. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/155731.pdf

Ville : Saint-Denis-en-Bugey
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01500
Coordonnées : 45.950945, 5.327037
Total : 152 140€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 145 100€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.17m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9780€/an
Fourchette totale : 656€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7876€ - 12144€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 880,95 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 272 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-55 272€ (-38.6%)
Marge achat-revente :-8 868€ (-6.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 089,62€
Coût de l'assurance :13 312,25€
Taxe foncière : 977,99€/an
Soit par mois : 81,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres avec moisissures et parquet en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état similaire aux autres pièces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(750 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète 2 chambres: 18 m² × 300€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-en-Bugey (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 780 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 304 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 140 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 154 €
Revenus locatifs : +9 780 €
Charges déductibles : -64 154 €
Résultat foncier Année 1 : -54 374 €(Déficit de 54 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 054 €/an
Revenus locatifs : +9 780 €
Charges déductibles : -7 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32974.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 780 €64 159 €5 308 €-54 379 €21 400 €32 979 €32 979 €
29 976 €6 920 €5 170 €3 055 €--29 924 €
310 175 €6 777 €5 026 €3 398 €--26 526 €
410 379 €6 628 €4 878 €3 750 €--22 776 €
510 586 €6 474 €4 724 €4 112 €--18 664 €
610 798 €6 315 €4 564 €4 483 €--14 181 €
711 014 €6 150 €4 399 €4 864 €--9 317 €
811 234 €5 979 €4 228 €5 255 €--4 062 €
911 459 €5 801 €4 051 €5 657 €---
1011 688 €5 618 €3 867 €6 070 €---
1111 922 €5 427 €3 677 €6 494 €---
1212 160 €5 230 €3 480 €6 930 €---
1312 403 €5 026 €3 276 €7 377 €---
1412 651 €4 815 €3 064 €7 837 €---
1512 904 €4 596 €2 845 €8 309 €---
1613 162 €4 369 €2 618 €8 794 €---
1713 426 €4 134 €2 383 €9 292 €---
1813 694 €3 890 €2 140 €9 804 €---
1913 968 €3 638 €1 888 €10 330 €---
2014 247 €3 377 €1 627 €10 870 €---
2114 532 €3 106 €1 356 €11 426 €---
2214 823 €2 826 €1 076 €11 997 €---
2315 120 €2 536 €785 €12 584 €---
2415 422 €2 235 €485 €13 187 €---
2515 730 €1 923 €173 €13 807 €---
TOTAL313 254 €177 952 €77 090 €135 302 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 054 €-6 420 €+8 474 €
2+2 054 €0 €+2 054 €
3+2 054 €0 €+2 054 €
4+2 054 €0 €+2 054 €
5+2 054 €0 €+2 054 €
6+2 054 €0 €+2 054 €
7+2 054 €0 €+2 054 €
8+2 054 €0 €+2 054 €
9+2 054 €+479 €+1 575 €
10+2 054 €+1 821 €+233 €
11+2 054 €+1 948 €+106 €
12+2 054 €+2 079 €-25 €
13+2 054 €+2 213 €-159 €
14+2 054 €+2 351 €-297 €
15+2 054 €+2 493 €-439 €
16+2 054 €+2 638 €-584 €
17+2 054 €+2 788 €-734 €
18+2 054 €+2 941 €-887 €
19+2 054 €+3 099 €-1 045 €
20+2 054 €+3 261 €-1 207 €
21+2 054 €+3 428 €-1 374 €
22+2 054 €+3 599 €-1 545 €
23+2 054 €+3 775 €-1 721 €
24+2 054 €+3 956 €-1 902 €
25+2 054 €+4 142 €-2 088 €
Total+51 350 €+40 591 €+10 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →