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Appartement à vendre

VilleCahors (46)
Surface74m²
Coût Total135 620€
Loyer Annuel8 360€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 155,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Toilettes séparées, 2 chambres, calme, Exposition est, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

Venez découvrir cet appartement situé en centre-ville de Cahors, au troisième et dernier étage d'une petite copropriété calme, offrant un cadre de vie agréable et fonctionnel.

Il se compose d'une cuisine ouverte sur le salon/séjour lumineux, de deux chambres dont une avec rangement, d'un WC indépendant ainsi que de deux salles d'eau, dont une à aménager selon vos besoins. Vous apprécierez ses menuiseries bois en double vitrage. L'appartement dispose également de la fibre optique et d'une VMC. Exposition Est. A l'extérieur, un portail électrique donne accès à une place de parking privative rattaché à l'appartement. De plus une borne de recharge pour véhicules électriques est en cours d'installation. taxe foncière 1300 euros. Un bien agréable, lumineux et idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Ce bien vous est présenté par Jean-sébastien Salles, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.453001, 1.441226
Total : 135 620€
Prix d'acquisition : 85 500€
Travaux : 43 280€
Valeur du bien : 128 780€
Frais de notaire : 6 840€
Coût estimé : 6 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8360€/an
Fourchette totale : 563€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6757€ - 10344€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 484,38 €/m²
Basé sur :197 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 844 €
Prix d'achat :85 500 €
Décote à l'achat :-24 344€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-25 776€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 700,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 079,60€
Coût de l'assurance :11 527,70€
Taxe foncière : 1 300,00€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 696,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 280 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:10 080€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1680€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 500€
    Peinture 30 m²: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon 20 m²: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 360 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 418 €
Revenus locatifs : +8 360 €
Charges déductibles : -49 418 €
Résultat foncier Année 1 : -41 058 €(Déficit de 41 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 658 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 138 €/an
Revenus locatifs : +8 360 €
Charges déductibles : -6 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19658.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575 €(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 360 €49 423 €4 382 €-41 063 €21 400 €19 663 €19 663 €
28 527 €6 024 €4 263 €2 503 €--17 160 €
38 698 €5 902 €4 141 €2 796 €--14 364 €
48 872 €5 776 €4 015 €3 096 €--11 267 €
59 049 €5 645 €3 884 €3 404 €--7 863 €
69 230 €5 510 €3 749 €3 720 €--4 143 €
79 415 €5 371 €3 610 €4 044 €--99 €
89 603 €5 227 €3 466 €4 376 €---
99 795 €5 078 €3 317 €4 717 €---
109 991 €4 924 €3 163 €5 067 €---
1110 191 €4 765 €3 004 €5 426 €---
1210 395 €4 601 €2 840 €5 793 €---
1310 603 €4 432 €2 671 €6 171 €---
1410 815 €4 257 €2 496 €6 558 €---
1511 031 €4 076 €2 315 €6 955 €---
1611 252 €3 889 €2 128 €7 363 €---
1711 477 €3 695 €1 934 €7 781 €---
1811 706 €3 496 €1 735 €8 210 €---
1911 940 €3 290 €1 528 €8 651 €---
2012 179 €3 076 €1 315 €9 103 €---
2112 423 €2 856 €1 095 €9 566 €---
2212 671 €2 629 €868 €10 042 €---
2312 925 €2 394 €633 €10 531 €---
2413 183 €2 151 €390 €11 032 €---
2513 447 €1 900 €139 €11 547 €---
TOTAL267 779 €150 387 €63 080 €117 392 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 392 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 756 €-6 420 €+8 176 €
2+1 756 €0 €+1 756 €
3+1 756 €0 €+1 756 €
4+1 756 €0 €+1 756 €
5+1 756 €0 €+1 756 €
6+1 756 €0 €+1 756 €
7+1 756 €0 €+1 756 €
8+1 756 €+1 283 €+473 €
9+1 756 €+1 415 €+341 €
10+1 756 €+1 520 €+236 €
11+1 756 €+1 628 €+128 €
12+1 756 €+1 738 €+18 €
13+1 756 €+1 851 €-95 €
14+1 756 €+1 967 €-211 €
15+1 756 €+2 087 €-331 €
16+1 756 €+2 209 €-453 €
17+1 756 €+2 334 €-578 €
18+1 756 €+2 463 €-707 €
19+1 756 €+2 595 €-839 €
20+1 756 €+2 731 €-975 €
21+1 756 €+2 870 €-1 114 €
22+1 756 €+3 013 €-1 257 €
23+1 756 €+3 159 €-1 403 €
24+1 756 €+3 310 €-1 554 €
25+1 756 €+3 464 €-1 708 €
Total+43 900 €+35 217 €+8 683 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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