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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface74m²
Coût Total120 720€
Loyer Annuel8 893€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 472,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

Perpignan Cœur de ville piétonnier proche Place Marché et tous services à pied, dans petite copropriété, seul au 1er étage F3 de charme et caractère bien rénové et climatisé. Entrée de 4m², Séjour de 18m² avec hauts plafonds, moulures, 2 baies vitrées, cheminée, carrelage crème récent, cuisine aménagée de 17,50m² avec coin repas et 2 ouvertures, 2 belles chambres de 12,75m² et 17,50m² chacune avec 2 fenêtres, salle d'eau de 4m² récente avec douche Italienne, toilettes séparées. Intérieur rénové récemment, belle ambiance, pas de travaux à prévoir, tableau électrique remis aux normes, mobilier possible, libre rapidement, pour résidence principale, pied à terre ou placement locatif. Petit collectif avec entretien et charges faibles.Site très pratique, proche de tout à pied, Coup de Cœur ! Contact : Daniel CHOSSON Tél : 06 11 16 63 01

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.696548, 2.896462
Total : 120 720€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 3 000€
Valeur du bien : 112 000€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 741€/mois
Loyer annuel estimé : 8893€/an
Fourchette totale : 598€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 7179€ - 11017€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,4 €/m²
Basé sur :1103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 024 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-8 024€ (-6.9%)
Marge achat-revente :-3 696€ (-3.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 633,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 649,33€
Coût de l'assurance :10 563,00€
Taxe foncière : 889,31€/an
Soit par mois : 74,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 741,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 000 €(41 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:320€
    Peinture des murs et plafonds: 4 m² × 40€/m² = 160€, Vérification robinetterie: 160€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture des murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de peinture varient entre 20 et 65 €/m², j'ai utilisé un prix moyen de 40 €/m² pour les calculs.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 893 €/an
Calcul : 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 364 €
Revenus locatifs : +8 893 €
Charges déductibles : -8 364 €
Résultat foncier Année 1 : 529 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 364 €/an
Revenus locatifs : +8 893 €
Charges déductibles : -5 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 529 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 893 €8 368 €4 056 €525 €---
29 071 €5 260 €3 948 €3 811 €---
39 252 €5 149 €3 837 €4 103 €---
49 437 €5 034 €3 722 €4 404 €---
59 626 €4 914 €3 603 €4 712 €---
69 819 €4 791 €3 479 €5 028 €---
710 015 €4 663 €3 352 €5 352 €---
810 215 €4 531 €3 220 €5 684 €---
910 420 €4 395 €3 083 €6 025 €---
1010 628 €4 253 €2 942 €6 375 €---
1110 841 €4 107 €2 795 €6 733 €---
1211 057 €3 956 €2 644 €7 101 €---
1311 279 €3 800 €2 488 €7 479 €---
1411 504 €3 638 €2 326 €7 866 €---
1511 734 €3 470 €2 158 €8 264 €---
1611 969 €3 297 €1 985 €8 672 €---
1712 208 €3 118 €1 806 €9 091 €---
1812 452 €2 932 €1 621 €9 520 €---
1912 701 €2 741 €1 429 €9 961 €---
2012 956 €2 542 €1 230 €10 413 €---
2113 215 €2 337 €1 025 €10 878 €---
2213 479 €2 124 €813 €11 354 €---
2313 748 €1 905 €593 €11 844 €---
2414 023 €1 677 €366 €12 346 €---
2514 304 €1 442 €130 €12 862 €---
TOTAL284 847 €94 445 €58 649 €190 402 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 868 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 868 €+158 €+1 710 €
2+1 868 €+1 143 €+725 €
3+1 868 €+1 231 €+637 €
4+1 868 €+1 321 €+547 €
5+1 868 €+1 414 €+454 €
6+1 868 €+1 508 €+360 €
7+1 868 €+1 605 €+263 €
8+1 868 €+1 705 €+163 €
9+1 868 €+1 807 €+61 €
10+1 868 €+1 912 €-44 €
11+1 868 €+2 020 €-152 €
12+1 868 €+2 130 €-262 €
13+1 868 €+2 244 €-376 €
14+1 868 €+2 360 €-492 €
15+1 868 €+2 479 €-611 €
16+1 868 €+2 602 €-734 €
17+1 868 €+2 727 €-859 €
18+1 868 €+2 856 €-988 €
19+1 868 €+2 988 €-1 120 €
20+1 868 €+3 124 €-1 256 €
21+1 868 €+3 263 €-1 395 €
22+1 868 €+3 406 €-1 538 €
23+1 868 €+3 553 €-1 685 €
24+1 868 €+3 704 €-1 836 €
25+1 868 €+3 859 €-1 991 €
Total+46 700 €+57 121 €+-10 421 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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