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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface98.1m²
Coût Total192 140€
Loyer Annuel13 087€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 98.1 m²
Prix au m² : 1 559,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 37 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, calme, Pas de balcon

Appartement de 98 m² situé au 2ème étage d'une résidence calme et sécurisée dans le quartier Saint Cyprien. Ce bien dispose d'une grande pièce de vie de près de 38 m² où créer un espace salon / salle à manger convivial, de 2 chambres dont une grande chambre parentale de plus de 20 m² (transformable en 2 pièces pour créer une 3e chambre ou un bureau), d'une cuisine séparée, d'une salle d'eau et un d'un WC. Cet appartement vous offre de belles perspectives d'aménagement, travaux de rénovation à prévoir mais un potentiel à exploiter. Le bien dispose également d'une cave et d'un grand garage pouvant acceuillir 2 véhicules en enfilade. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.580708, 0.360964
Total : 192 140€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 26 900€
Valeur du bien : 179 900€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98.1m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13087€/an
Fourchette totale : 865€ - 1375€/mois
Fourchette annuelle : 10378€ - 16503€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 350 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 535 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-77 535€ (-33.6%)
Marge achat-revente :38 395€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :951,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 007,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 347,27€
Coût de l'assurance :16 812,25€
Taxe foncière : 1 308,71€/an
Soit par mois : 109,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant une peinture.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchir.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 900 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 000€, Électricité: 1 500€, Plomberie: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 000€, Électricité: 1 000€, Plomberie: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 087 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 331 €
Revenus locatifs : +13 087 €
Charges déductibles : -35 331 €
Résultat foncier Année 1 : -22 244 €(Déficit de 22 244 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 544 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 431 €/an
Revenus locatifs : +13 087 €
Charges déductibles : -8 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 656 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11543.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 087 €35 337 €6 456 €-22 250 €10 700 €11 550 €11 550 €
213 349 €8 266 €6 284 €5 083 €--6 467 €
313 616 €8 088 €6 107 €5 527 €--939 €
413 888 €7 905 €5 924 €5 983 €---
514 166 €7 715 €5 734 €6 451 €---
614 449 €7 519 €5 538 €6 930 €---
714 738 €7 316 €5 334 €7 423 €---
815 033 €7 105 €5 124 €7 928 €---
915 334 €6 888 €4 907 €8 446 €---
1015 640 €6 663 €4 682 €8 977 €---
1115 953 €6 430 €4 449 €9 523 €---
1216 272 €6 190 €4 209 €10 082 €---
1316 598 €5 941 €3 959 €10 657 €---
1416 930 €5 683 €3 702 €11 246 €---
1517 268 €5 417 €3 435 €11 852 €---
1617 613 €5 141 €3 160 €12 473 €---
1717 966 €4 856 €2 874 €13 110 €---
1818 325 €4 560 €2 579 €13 765 €---
1918 692 €4 255 €2 274 €14 436 €---
2019 065 €3 939 €1 958 €15 126 €---
2119 447 €3 613 €1 631 €15 834 €---
2219 836 €3 275 €1 293 €16 561 €---
2320 232 €2 925 €944 €17 308 €---
2420 637 €2 563 €582 €18 074 €---
2521 050 €2 189 €208 €18 861 €---
TOTAL419 183 €169 777 €93 347 €249 406 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 406 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 748 €-3 210 €+5 958 €
2+2 748 €0 €+2 748 €
3+2 748 €0 €+2 748 €
4+2 748 €+1 513 €+1 235 €
5+2 748 €+1 935 €+813 €
6+2 748 €+2 079 €+669 €
7+2 748 €+2 227 €+521 €
8+2 748 €+2 378 €+370 €
9+2 748 €+2 534 €+214 €
10+2 748 €+2 693 €+55 €
11+2 748 €+2 857 €-109 €
12+2 748 €+3 025 €-277 €
13+2 748 €+3 197 €-449 €
14+2 748 €+3 374 €-626 €
15+2 748 €+3 555 €-807 €
16+2 748 €+3 742 €-994 €
17+2 748 €+3 933 €-1 185 €
18+2 748 €+4 129 €-1 381 €
19+2 748 €+4 331 €-1 583 €
20+2 748 €+4 538 €-1 790 €
21+2 748 €+4 750 €-2 002 €
22+2 748 €+4 968 €-2 220 €
23+2 748 €+5 192 €-2 444 €
24+2 748 €+5 422 €-2 674 €
25+2 748 €+5 658 €-2 910 €
Total+68 700 €+74 822 €+-6 122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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