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T2 rénové à Souillac (46) 44 m2

VilleSouillac (46)
Surface44.63m²
Coût Total74 888€
Loyer Annuel5 986€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 100 €
Surface : 44.63 m²
Prix au m² : 1 369,03 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1

Dans une jolie résidence en pierre avec interphone, découvrez cet appartement T2 d'environ 44 m2 entièrement rénové en 2025.Il offre un séjour avec coin cuisine, une chambre, une salle d'eau, des WC séparés et une buanderie servant de rangement. En excellent état, situé dans une petite copropriété calme avec charges faibles (60 EUR/mois). Emplacement idéal : proche commerces, écoles et centre-ville, à deux pas de la Dordogne et à 10 min de l'A20.Souillac, entre Sarlat et Rocamadour, séduit par son charme, son marché typique et son cadre de vie agréable. Contact Agence BOSREDON 05 65 37 84 41 - 06 75 29 15 36 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://bosredon.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Souillac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46200
Coordonnées : 44.898017, 1.469430
Total : 74 888€
Prix d'acquisition : 61 100€
Travaux : 8 900€
Valeur du bien : 70 000€
Frais de notaire : 4 888€
Coût estimé : 4 888€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.63m²
Loyer prédit : 11.18€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 14.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 499€/mois
Loyer annuel estimé : 5986€/an
Fourchette totale : 386€ - 644€/mois
Fourchette annuelle : 4636€ - 7730€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 267,76 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 580 €
Prix d'achat :61 100 €
Décote à l'achat :+4 520€ (+8.0%)
Marge achat-revente :-18 308€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 888€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :365,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 386,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 831,92€
Coût de l'assurance :6 365,48€
Taxe foncière : 598,64€/an
Soit par mois : 49,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 498,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 496,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 900 €(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine complète: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souillac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 986 €/an
Calcul : 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 888 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 599 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 890 €
Revenus locatifs : +5 986 €
Charges déductibles : -12 890 €
Résultat foncier Année 1 : -6 904 €(Déficit de 6 904 €)
Imputable sur revenu global : 6 904 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 990 €/an
Revenus locatifs : +5 986 €
Charges déductibles : -3 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 996 €/an
Prix d'achat du bien : 61 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 715 €(65% de 61 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 444 €/an
Calcul : 39 715 € × 3,636% = 1 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 986 €12 893 €2 419 €-6 906 €6 906 €--
26 106 €3 927 €2 354 €2 179 €---
36 228 €3 860 €2 287 €2 368 €---
46 353 €3 790 €2 217 €2 563 €---
56 480 €3 718 €2 145 €2 762 €---
66 609 €3 643 €2 070 €2 966 €---
76 742 €3 567 €1 993 €3 175 €---
86 877 €3 487 €1 914 €3 390 €---
97 014 €3 405 €1 832 €3 609 €---
107 154 €3 320 €1 747 €3 834 €---
117 297 €3 232 €1 659 €4 065 €---
127 443 €3 142 €1 568 €4 302 €---
137 592 €3 048 €1 475 €4 544 €---
147 744 €2 951 €1 378 €4 793 €---
157 899 €2 851 €1 278 €5 048 €---
168 057 €2 748 €1 175 €5 309 €---
178 218 €2 641 €1 068 €5 577 €---
188 382 €2 531 €958 €5 851 €---
198 550 €2 417 €844 €6 133 €---
208 721 €2 300 €726 €6 421 €---
218 896 €2 178 €605 €6 717 €---
229 073 €2 052 €479 €7 021 €---
239 255 €1 923 €349 €7 332 €---
249 440 €1 789 €215 €7 651 €---
259 629 €1 650 €77 €7 979 €---
TOTAL191 747 €83 063 €34 832 €108 683 €6 906 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 072 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 257 €-2 072 €+3 329 €
2+1 257 €+654 €+603 €
3+1 257 €+711 €+546 €
4+1 257 €+769 €+488 €
5+1 257 €+829 €+428 €
6+1 257 €+890 €+367 €
7+1 257 €+953 €+304 €
8+1 257 €+1 017 €+240 €
9+1 257 €+1 083 €+174 €
10+1 257 €+1 150 €+107 €
11+1 257 €+1 220 €+37 €
12+1 257 €+1 291 €-34 €
13+1 257 €+1 363 €-106 €
14+1 257 €+1 438 €-181 €
15+1 257 €+1 514 €-257 €
16+1 257 €+1 593 €-336 €
17+1 257 €+1 673 €-416 €
18+1 257 €+1 755 €-498 €
19+1 257 €+1 840 €-583 €
20+1 257 €+1 926 €-669 €
21+1 257 €+2 015 €-758 €
22+1 257 €+2 106 €-849 €
23+1 257 €+2 200 €-943 €
24+1 257 €+2 295 €-1 038 €
25+1 257 €+2 394 €-1 137 €
Total+31 425 €+32 605 €+-1 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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