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Appartement

VilleMillau (12)
Surface71
Coût Total139 004
Loyer Annuel7 595
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-233
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 300 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 356,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave

Découvrez cet agréable appartement de type 3 d'environ 71m² habitables, situé au 2ième étage d’une copropriété, idéalement placé en centre-ville, à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, transports et services). Très lumineux, il se compose d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle d'eau, d'un wc séparé ainsi que d'une loggia, offrant un espace de vie fonctionnel et agréable. Ce logement est vendu avec une grande cave privative ainsi que deux compartiments de grenier, un véritable atout pour le stockage. Que vous recherchiez votre résidence principale, un investissement locatif ou une résidence secondaire, cet appartement saura vous séduire par son emplacement et son potentiel ! Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 58. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 874,59 €. Pas de procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur SGA IMMOBILIER - MAURY Nathalie - 06 21 07 29 13 - Plus d'informations sur www.sga-immobilier.com (réf. 120033781) - https://assets.adaptimmo.com/bareme/12003/12003/bareme.pdf

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.098037, 3.076688
Total : 139 004
Prix d'acquisition : 96 300
Travaux : 35 000
Valeur du bien : 131 300
Frais de notaire : 7 704
Coût estimé : 7 704
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7595€/an
Fourchette totale : 498€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 5970€ - 9662€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 645,97 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 864
Prix d'achat :96 300
Décote à l'achat :-20 564 (-17.6%)
Marge achat-revente :-22 140€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 004
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :52,13€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 729,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 212,71
Coût de l'assurance :15 637,95
Taxe foncière : 759,53€/an
Soit par mois : 63,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,88€/mois
Soit par an : 874,59€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 632,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées mais fonctionnelles
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des installations et mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement de la peinture si nécessaire dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 595 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 004 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 875 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 719
Revenus locatifs : +7 595
Charges déductibles : -41 719
Résultat foncier Année 1 : -34 123(Déficit de 34 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 723
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 719 €/an
Revenus locatifs : +7 595
Charges déductibles : -6 719
Résultat foncier Années 2+ : 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12723.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 595(65% de 96 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 276 €/an
Calcul : 62 595 € × 3,636% = 2 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 59541 7234 463-34 12821 400 €12 728 €12 728 €
27 7476 6024 3421 145--11 583 €
37 9026 4774 2181 425--10 158 €
48 0606 3484 0891 712--8 446 €
58 2216 2153 9552 006--6 439 €
68 3866 0773 8182 309--4 131 €
78 5535 9353 6752 619--1 512 €
88 7255 7883 5282 936---
98 8995 6363 3773 263---
109 0775 4803 2203 597---
119 2595 3183 0583 941---
129 4445 1502 8914 293---
139 6334 9782 7184 655---
149 8254 7992 5395 026---
1510 0224 6152 3555 407---
1610 2224 4242 1655 798---
1710 4274 2271 9686 199---
1810 6354 0241 7656 611---
1910 8483 8141 5557 034---
2011 0653 5971 3387 467---
2111 2863 3731 1147 913---
2211 5123 1428828 370---
2311 7422 9036438 839---
2411 9772 6563969 321---
2512 2162 4011419 816---
TOTAL243 278155 70464 21387 57521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 575
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 595-6 420+8 015
2+1 5950+1 595
3+1 5950+1 595
4+1 5950+1 595
5+1 5950+1 595
6+1 5950+1 595
7+1 5950+1 595
8+1 595+427+1 168
9+1 595+979+616
10+1 595+1 079+516
11+1 595+1 182+413
12+1 595+1 288+307
13+1 595+1 397+198
14+1 595+1 508+87
15+1 595+1 622-27
16+1 595+1 739-144
17+1 595+1 860-265
18+1 595+1 983-388
19+1 595+2 110-515
20+1 595+2 240-645
21+1 595+2 374-779
22+1 595+2 511-916
23+1 595+2 652-1 057
24+1 595+2 796-1 201
25+1 595+2 945-1 350
Total+39 875+26 272+13 603
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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