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Maison - 5 pièce(s) - 95 m²

VilleThiers (63)
Surface95
Coût Total91 020
Loyer Annuel8 570
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois+166
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 831,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville avec 3 garages rénovée en 2018 comprenant 3 chambres, au Rdc une cuisine équipée, un séjour, une grande chambre et une salle d'eau avec wc. À l'étage deux grandes chambres dont une double, un wc séparé, un dressing facilement aménageable en salle d'eau, les réseaux d'eau sont déjà installés et le sanitaire fourni. Les garages , il y a un espace buanderie et un wc. La toiture a été refaite avec garantie décennale , l'installation électrique et gaz sont aux normes.

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3400.00 et 4600.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AU16IMMO : Thierry DUBOST Agent commercial (Entreprise individuelle) TTC Numéro de mandat : 854

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.859550, 3.550920
Total : 91 020
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 5 700
Valeur du bien : 84 700
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8570€/an
Fourchette totale : 491€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 5886€ - 12479€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 13.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :490,81 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 627
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :+32 373 (+69.4%)
Marge achat-revente :-44 393€ (-95.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 476,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 220,19
Coût de l'assurance :7 736,70
Taxe foncière : 857,03€/an
Soit par mois : 71,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol et peinture des murs
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 700
    Isolation combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 020 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 922
Revenus locatifs : +8 570
Charges déductibles : -9 922
Résultat foncier Année 1 : -1 352(Déficit de 1 352 €)
Imputable sur revenu global : 1 352
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 222 €/an
Revenus locatifs : +8 570
Charges déductibles : -4 222
Résultat foncier Années 2+ : 4 348 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 5709 9253 058-1 3541 354 €--
28 7424 1442 9774 598---
38 9174 0602 8934 857---
49 0953 9732 8065 122---
59 2773 8832 7165 394---
69 4623 7902 6235 673---
79 6523 6932 5275 958---
89 8453 5942 4276 251---
910 0423 4912 3246 551---
1010 2423 3842 2186 858---
1110 4473 2742 1087 173---
1210 6563 1601 9947 496---
1310 8693 0421 8767 827---
1411 0872 9201 7548 166---
1511 3082 7941 6278 514---
1611 5352 6631 4978 871---
1711 7652 5281 3629 237---
1812 0012 3881 2229 612---
1912 2412 2441 0779 997---
2012 4852 09492810 391---
2112 7351 93977310 796---
2212 9901 77961311 211---
2313 2501 61444711 636---
2413 5151 44227612 072---
2513 7851 2659812 520---
TOTAL274 51079 08344 220195 4271 354Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 406
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 427
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800-406+2 206
2+1 800+1 379+421
3+1 800+1 457+343
4+1 800+1 537+263
5+1 800+1 618+182
6+1 800+1 702+98
7+1 800+1 787+13
8+1 800+1 875-75
9+1 800+1 965-165
10+1 800+2 057-257
11+1 800+2 152-352
12+1 800+2 249-449
13+1 800+2 348-548
14+1 800+2 450-650
15+1 800+2 554-754
16+1 800+2 661-861
17+1 800+2 771-971
18+1 800+2 884-1 084
19+1 800+2 999-1 199
20+1 800+3 117-1 317
21+1 800+3 239-1 439
22+1 800+3 363-1 563
23+1 800+3 491-1 691
24+1 800+3 622-1 822
25+1 800+3 756-1 956
Total+45 000+58 628+-13 628
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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