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Appartement à vendre

VilleFayence (83)
Surface66.1m²
Coût Total153 920€
Loyer Annuel10 520€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 66.1 m²
Prix au m² : 1 497,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, Salon (total 19,63 m²), 2 chambres, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

Appartement, de charme, 4 pièces à rénover, de plain-pied pour une surface de 66m² habitable avec deux belles caves à exploiter. Ce bien bénéficie d'une exposition Sud, offrant une belle clarté tout au long de la journée. Entièrement à rénover, il constitue une opportunité idéal pour les amateurs de rénovation. Son cachet et son potentiel vous permettront de lui redonner tout son panache. Petite copropriété de 4 lots, distribuée sur 3 étages avec stationnement au-devant de l'immeuble.

Ville : Fayence
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83440
Coordonnées : 43.608237, 6.676134
Total : 153 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 146 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.1m²
Loyer prédit : 13.26€/m²/mois
Fourchette : 10.89€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10520€/an
Fourchette totale : 720€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8641€ - 12808€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 281,25 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :216 891 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-117 891€ (-54.4%)
Marge achat-revente :62 971€ (29.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 778,87€
Coût de l'assurance :13 468,00€
Taxe foncière : 1 052,03€/an
Soit par mois : 87,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 876,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 66.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec reprise des murs, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs dénudés et sols en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs et plafonds en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(711 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:10 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fayence (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 520 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 052 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 757 €
Revenus locatifs : +10 520 €
Charges déductibles : -53 757 €
Résultat foncier Année 1 : -43 237 €(Déficit de 43 237 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 837 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 757 €/an
Revenus locatifs : +10 520 €
Charges déductibles : -6 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 763 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21837.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 520 €53 762 €5 172 €-43 242 €21 400 €21 842 €21 842 €
210 731 €6 625 €5 034 €4 106 €--17 737 €
310 945 €6 483 €4 892 €4 462 €--13 274 €
411 164 €6 336 €4 745 €4 828 €--8 446 €
511 388 €6 184 €4 593 €5 203 €--3 243 €
611 615 €6 027 €4 436 €5 589 €---
711 848 €5 864 €4 273 €5 984 €---
812 085 €5 696 €4 105 €6 389 €---
912 326 €5 522 €3 931 €6 805 €---
1012 573 €5 341 €3 751 €7 231 €---
1112 824 €5 155 €3 564 €7 669 €---
1213 081 €4 962 €3 371 €8 119 €---
1313 342 €4 763 €3 172 €8 580 €---
1413 609 €4 556 €2 965 €9 053 €---
1513 881 €4 343 €2 752 €9 539 €---
1614 159 €4 122 €2 531 €10 037 €---
1714 442 €3 893 €2 303 €10 549 €---
1814 731 €3 657 €2 066 €11 074 €---
1915 026 €3 412 €1 822 €11 613 €---
2015 326 €3 159 €1 569 €12 167 €---
2115 633 €2 898 €1 307 €12 735 €---
2215 945 €2 627 €1 036 €13 318 €---
2316 264 €2 347 €756 €13 918 €---
2416 589 €2 057 €466 €14 533 €---
2516 921 €1 757 €166 €15 164 €---
TOTAL336 969 €161 548 €74 779 €175 422 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 422 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 209 €-6 420 €+8 629 €
2+2 209 €0 €+2 209 €
3+2 209 €0 €+2 209 €
4+2 209 €0 €+2 209 €
5+2 209 €0 €+2 209 €
6+2 209 €+704 €+1 505 €
7+2 209 €+1 795 €+414 €
8+2 209 €+1 917 €+292 €
9+2 209 €+2 041 €+168 €
10+2 209 €+2 169 €+40 €
11+2 209 €+2 301 €-92 €
12+2 209 €+2 436 €-227 €
13+2 209 €+2 574 €-365 €
14+2 209 €+2 716 €-507 €
15+2 209 €+2 862 €-653 €
16+2 209 €+3 011 €-802 €
17+2 209 €+3 165 €-956 €
18+2 209 €+3 322 €-1 113 €
19+2 209 €+3 484 €-1 275 €
20+2 209 €+3 650 €-1 441 €
21+2 209 €+3 821 €-1 612 €
22+2 209 €+3 996 €-1 787 €
23+2 209 €+4 175 €-1 966 €
24+2 209 €+4 360 €-2 151 €
25+2 209 €+4 549 €-2 340 €
Total+55 225 €+52 626 €+2 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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