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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBarre-des-Cévennes (48)
Surface50m²
Coût Total100 640€
Loyer Annuel4 014€
Rentabilité3.99%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, Salon (total 18 m²), 2 chambres, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Charmant pied-à-terre à Barre-des-Cévennes Situé dans le typique village de Barre-des-Cévennes, ce pied-à-terre d'environ 50 m² habitables se répartit sur 2 niveaux et demi. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine ouverte sur une salle à manger agrémentée d'une cheminée, ainsi qu'un WC. Au premier étage, un espace d'environ 18 m² intègre un coin douche. Une chambre en mezzanine complète ce bien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir pour révéler tout le potentiel de cette charmante maison

Honoraires charge vendeur

Ville : Barre-des-Cévennes
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48400
Coordonnées : 44.259374, 3.680836
Total : 100 640€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 48 800€
Valeur du bien : 96 800€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 335€/mois
Loyer annuel estimé : 4014€/an
Fourchette totale : 250€ - 447€/mois
Fourchette annuelle : 3001€ - 5370€/an
Rentabilité brute :3.99%
Fourchette de rentabilité :2.98% - 5.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 518 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :75 900 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-27 900€ (-36.8%)
Marge achat-revente :-24 740€ (-32.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 994,48€
Coût de l'assurance :8 806,00€
Taxe foncière : 401,45€/an
Soit par mois : 33,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 334,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 50 m de tuyauterie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800 €(976 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 000€
    Isolation toiture/combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€/fenêtre = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 500€
    Mise aux normes plomberie: 50 m × 90€/m = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barre-des-Cévennes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 014 €/an
Calcul : 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 062 €
Revenus locatifs : +4 014 €
Charges déductibles : -53 062 €
Résultat foncier Année 1 : -49 047 €(Déficit de 49 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 262 €/an
Revenus locatifs : +4 014 €
Charges déductibles : -4 262 €
Résultat foncier Années 2+ : -247 €/an(Déficit de 247 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27647.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 014 €53 065 €3 512 €-49 051 €21 400 €27 651 €27 651 €
24 095 €4 174 €3 420 €-79 €79 €-27 651 €
34 177 €4 079 €3 325 €98 €--27 553 €
44 260 €3 980 €3 227 €280 €--27 273 €
54 345 €3 879 €3 125 €467 €--26 806 €
64 432 €3 773 €3 019 €659 €--26 147 €
74 521 €3 664 €2 910 €857 €--25 290 €
84 611 €3 551 €2 797 €1 061 €--24 229 €
94 704 €3 433 €2 680 €1 270 €--22 959 €
104 798 €3 312 €2 558 €1 486 €--21 473 €
114 894 €3 186 €2 432 €1 708 €--19 765 €
124 991 €3 056 €2 302 €1 936 €---
135 091 €2 921 €2 167 €2 171 €---
145 193 €2 781 €2 027 €2 412 €---
155 297 €2 636 €1 882 €2 661 €---
165 403 €2 486 €1 732 €2 917 €---
175 511 €2 330 €1 577 €3 181 €---
185 621 €2 169 €1 416 €3 452 €---
195 734 €2 002 €1 249 €3 731 €---
205 848 €1 830 €1 076 €4 019 €---
215 965 €1 651 €897 €4 315 €---
226 085 €1 465 €712 €4 619 €---
236 206 €1 273 €519 €4 933 €---
246 330 €1 074 €321 €5 256 €---
256 457 €868 €114 €5 589 €---
TOTAL128 584 €118 637 €50 994 €9 948 €21 479 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 444 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 9 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+843 €-6 420 €+7 263 €
2+843 €-24 €+867 €
3+843 €0 €+843 €
4+843 €0 €+843 €
5+843 €0 €+843 €
6+843 €0 €+843 €
7+843 €0 €+843 €
8+843 €0 €+843 €
9+843 €0 €+843 €
10+843 €0 €+843 €
11+843 €0 €+843 €
12+843 €+581 €+262 €
13+843 €+651 €+192 €
14+843 €+724 €+119 €
15+843 €+798 €+45 €
16+843 €+875 €-32 €
17+843 €+954 €-111 €
18+843 €+1 036 €-193 €
19+843 €+1 119 €-276 €
20+843 €+1 206 €-363 €
21+843 €+1 294 €-451 €
22+843 €+1 386 €-543 €
23+843 €+1 480 €-637 €
24+843 €+1 577 €-734 €
25+843 €+1 677 €-834 €
Total+21 075 €+8 914 €+12 161 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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