Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Saint Florent Sur Cher 4 pièce(s) 96m2

Bien expiré
VilleSaint-Florent-sur-Cher (18)
Surface96m²
Coût Total123 520€
Loyer Annuel8 750€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 500 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 661,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Maison mitoyenne d'un côté Elle se compose en rez de jardin : d'une cuisine, une buanderie, un wc et une salle de bains avec wc. Au rez de chaussée : un salon-séjour et une chambre. Au 1er étage : 2 chambres et 1 bureau Le tout sur une parcelle de 606 m2 Des travaux sont à prévoir!!! - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292059.pdf

Ville : Saint-Florent-sur-Cher
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18400
Coordonnées : 46.967912, 2.252855
Total : 123 520€
Prix d'acquisition : 63 500€
Travaux : 54 940€
Valeur du bien : 118 440€
Frais de notaire : 5 080€
Coût estimé : 5 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 729€/mois
Loyer annuel estimé : 8750€/an
Fourchette totale : 560€ - 949€/mois
Fourchette annuelle : 6721€ - 11390€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 614,80€
Coût de l'assurance :10 808,00€
Taxe foncière : 874,96€/an
Soit par mois : 72,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 940 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 840€
    Isolation combles: 96 m² × 40€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambres: 3 chambres × 200€ = 600€ (murs et plafonds) (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€ (murs et plafonds) (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florent-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 729 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 750 €/an
Calcul : 729 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 520 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 369 €
Revenus locatifs : +8 750 €
Charges déductibles : -60 369 €
Résultat foncier Année 1 : -51 619 €(Déficit de 51 619 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 219 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 429 €/an
Revenus locatifs : +8 750 €
Charges déductibles : -5 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 321 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30219.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 275 €(65% de 63 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 501 €/an
Calcul : 41 275 € × 3,636% = 1 501 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 750 €60 373 €4 126 €-51 623 €21 400 €30 223 €30 223 €
28 925 €5 323 €4 016 €3 601 €--26 622 €
39 103 €5 210 €3 902 €3 894 €--22 728 €
49 285 €5 092 €3 785 €4 193 €--18 535 €
59 471 €4 970 €3 663 €4 500 €--14 035 €
69 660 €4 845 €3 537 €4 815 €--9 220 €
79 853 €4 715 €3 407 €5 139 €--4 081 €
810 051 €4 580 €3 273 €5 470 €---
910 252 €4 441 €3 134 €5 810 €---
1010 457 €4 297 €2 990 €6 159 €---
1110 666 €4 148 €2 841 €6 517 €---
1210 879 €3 994 €2 687 €6 885 €---
1311 097 €3 835 €2 528 €7 261 €---
1411 318 €3 671 €2 363 €7 648 €---
1511 545 €3 500 €2 193 €8 045 €---
1611 776 €3 324 €2 017 €8 452 €---
1712 011 €3 142 €1 834 €8 870 €---
1812 252 €2 953 €1 646 €9 298 €---
1912 497 €2 758 €1 451 €9 738 €---
2012 746 €2 557 €1 249 €10 190 €---
2113 001 €2 348 €1 041 €10 653 €---
2213 261 €2 132 €825 €11 129 €---
2313 527 €1 909 €602 €11 617 €---
2413 797 €1 678 €371 €12 119 €---
2514 073 €1 440 €132 €12 633 €---
TOTAL280 251 €147 237 €59 615 €133 015 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 015 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 837 €-6 420 €+8 257 €
2+1 837 €0 €+1 837 €
3+1 837 €0 €+1 837 €
4+1 837 €0 €+1 837 €
5+1 837 €0 €+1 837 €
6+1 837 €0 €+1 837 €
7+1 837 €0 €+1 837 €
8+1 837 €+417 €+1 420 €
9+1 837 €+1 743 €+94 €
10+1 837 €+1 848 €-11 €
11+1 837 €+1 955 €-118 €
12+1 837 €+2 065 €-228 €
13+1 837 €+2 178 €-341 €
14+1 837 €+2 294 €-457 €
15+1 837 €+2 413 €-576 €
16+1 837 €+2 536 €-699 €
17+1 837 €+2 661 €-824 €
18+1 837 €+2 789 €-952 €
19+1 837 €+2 921 €-1 084 €
20+1 837 €+3 057 €-1 220 €
21+1 837 €+3 196 €-1 359 €
22+1 837 €+3 339 €-1 502 €
23+1 837 €+3 485 €-1 648 €
24+1 837 €+3 636 €-1 799 €
25+1 837 €+3 790 €-1 953 €
Total+45 925 €+39 904 €+6 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →