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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Denis-de-Jouhet (36)
Surface100m²
Coût Total132 025€
Loyer Annuel8 964€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 490 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nichée au c?ur du Berry, dans le bourg de Saint Denis de Jouhet, village avec tous commerces et école, maison de bourg à rénover offrant une possibilité d'aménagement pour votre habitation sur deux niveaux avec de beaux volumes, cour, grange et jardin ! Venez redonner vie à cette habitation au c?ur du village ! Séjour avec cheminée, cuisine donnant sur véranda et cour, salle d'eau avec W.C, un bureau, une chambre en rez-de-chaussée. A l'étage, trois pièces, et une pièce de passage. Dépendance attenante idéale pour une buanderie. Simple vitrage bois. Pas de chauffage. Vous traverserez la cour pour accéder à la grange de 50 m² donnant elle même sur un joli jardin en herbe bordé par un ruisseau ! Idéale pour une famille en résidence principale ou pour un pied à terre dans le sud du Berry. A 15 minutes de La Châtre et 15 minutes d'Aigurande ! Venez visiter cette maison avec Horizon Sud Berry Immobilier

Ville : Saint-Denis-de-Jouhet
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36230
Coordonnées : 46.528470, 1.906370
Total : 132 025€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 79 105€
Valeur du bien : 128 105€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8964€/an
Fourchette totale : 587€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 7038€ - 11417€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 025€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,61€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 689,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 877,04€
Coût de l'assurance :11 882,25€
Taxe foncière : 896,44€/an
Soit par mois : 74,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la sécurité
Quantité: 100 m de tuyauterie
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 105 €(791 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:12 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1 150€ = 11500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 900€
    Isolation combles: 100 m² × 44€/m² = 4400€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:600€
    Mise aux normes tableau électrique: 600€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:12 000€
    Réfection plomberie: 100 m × 120€/m = 12000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 964 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 353 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 025 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 105 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 830 €
Revenus locatifs : +8 964 €
Charges déductibles : -84 830 €
Résultat foncier Année 1 : -75 865 €(Déficit de 75 865 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 465 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 725 €/an
Revenus locatifs : +8 964 €
Charges déductibles : -5 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54465.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 964 €84 834 €4 357 €-75 870 €21 400 €54 470 €54 470 €
29 144 €5 612 €4 241 €3 531 €--50 938 €
39 327 €5 492 €4 120 €3 835 €--47 104 €
49 513 €5 367 €3 995 €4 146 €--42 958 €
59 703 €5 238 €3 867 €4 465 €--38 493 €
69 897 €5 105 €3 733 €4 792 €--33 700 €
710 095 €4 967 €3 595 €5 128 €--28 572 €
810 297 €4 825 €3 453 €5 473 €--23 100 €
910 503 €4 677 €3 306 €5 826 €--17 274 €
1010 713 €4 525 €3 153 €6 188 €--11 086 €
1110 927 €4 368 €2 996 €6 560 €--4 526 €
1211 146 €4 205 €2 833 €6 941 €---
1311 369 €4 037 €2 665 €7 332 €---
1411 596 €3 862 €2 491 €7 734 €---
1511 828 €3 683 €2 311 €8 146 €---
1612 065 €3 497 €2 125 €8 568 €---
1712 306 €3 304 €1 932 €9 002 €---
1812 552 €3 105 €1 734 €9 447 €---
1912 803 €2 900 €1 528 €9 904 €---
2013 059 €2 687 €1 315 €10 372 €---
2113 321 €2 467 €1 096 €10 853 €---
2213 587 €2 240 €868 €11 347 €---
2313 859 €2 005 €633 €11 854 €---
2414 136 €1 762 €390 €12 374 €---
2514 419 €1 511 €139 €12 908 €---
TOTAL287 131 €176 275 €62 877 €110 856 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 883 €-6 420 €+8 303 €
2+1 883 €0 €+1 883 €
3+1 883 €0 €+1 883 €
4+1 883 €0 €+1 883 €
5+1 883 €0 €+1 883 €
6+1 883 €0 €+1 883 €
7+1 883 €0 €+1 883 €
8+1 883 €0 €+1 883 €
9+1 883 €0 €+1 883 €
10+1 883 €0 €+1 883 €
11+1 883 €0 €+1 883 €
12+1 883 €+2 082 €-199 €
13+1 883 €+2 200 €-317 €
14+1 883 €+2 320 €-437 €
15+1 883 €+2 444 €-561 €
16+1 883 €+2 570 €-687 €
17+1 883 €+2 701 €-818 €
18+1 883 €+2 834 €-951 €
19+1 883 €+2 971 €-1 088 €
20+1 883 €+3 112 €-1 229 €
21+1 883 €+3 256 €-1 373 €
22+1 883 €+3 404 €-1 521 €
23+1 883 €+3 556 €-1 673 €
24+1 883 €+3 712 €-1 829 €
25+1 883 €+3 872 €-1 989 €
Total+47 075 €+34 615 €+12 460 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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