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Achat : Appartement (43200)

VilleYssingeaux (43)
Surface106m²
Coût Total186 700€
Loyer Annuel9 824€
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 311,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 106 m², 5 pièces, 3 chambres, Toilettes séparées, 1 salle de douche, Structure/extérieur en bon état

Situé au cœur du centre ville d'Yssingeaux, à proximité des commerces et des écoles, venez découvrir ce très bel appartement T4 en duplex. Le bien se compose d'un hall d'entrée avec rangement, un WC, une buanderie, une chambre et une grande pièce à vivre avec cuisine ouverte sur séjour. A l'étage, hall, salle d'eau, WC et deux chambres. Vous serez séduit par l'emplacement de ce bien ainsi que l'état général. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2160.0 € et 2960.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Ville : Yssingeaux
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43200
Coordonnées : 45.142482, 4.123239
Total : 186 700€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 36 580€
Valeur du bien : 175 580€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9824€/an
Fourchette totale : 624€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7487€ - 12890€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 634,62 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 270 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-34 270€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-13 430€ (-7.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :919,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 213,66€
Coût de l'assurance :16 336,25€
Taxe foncière : 982,42€/an
Soit par mois : 81,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 54,17€/mois
Soit par an : 650,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 818,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 110,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-291,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 106 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Peinture un peu usée dans les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 580 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yssingeaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 824 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 982 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 040 €
Revenus locatifs : +9 824 €
Charges déductibles : -45 040 €
Résultat foncier Année 1 : -35 216 €(Déficit de 35 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 460 €/an
Revenus locatifs : +9 824 €
Charges déductibles : -8 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13816.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 824 €45 046 €6 180 €-35 222 €21 400 €13 822 €13 822 €
210 021 €8 301 €6 015 €1 720 €--12 102 €
310 221 €8 130 €5 844 €2 091 €--10 012 €
410 425 €7 954 €5 668 €2 472 €--7 540 €
510 634 €7 771 €5 485 €2 863 €--4 677 €
610 847 €7 582 €5 296 €3 265 €--1 412 €
711 064 €7 387 €5 101 €3 677 €---
811 285 €7 185 €4 899 €4 100 €---
911 511 €6 976 €4 690 €4 535 €---
1011 741 €6 760 €4 474 €4 981 €---
1111 976 €6 537 €4 251 €5 439 €---
1212 215 €6 306 €4 020 €5 909 €---
1312 459 €6 067 €3 781 €6 392 €---
1412 709 €5 821 €3 535 €6 888 €---
1512 963 €5 565 €3 279 €7 397 €---
1613 222 €5 301 €3 016 €7 921 €---
1713 486 €5 029 €2 743 €8 458 €---
1813 756 €4 746 €2 461 €9 010 €---
1914 031 €4 455 €2 169 €9 577 €---
2014 312 €4 153 €1 867 €10 159 €---
2114 598 €3 841 €1 555 €10 757 €---
2214 890 €3 519 €1 233 €11 372 €---
2315 188 €3 185 €899 €12 003 €---
2415 492 €2 840 €554 €12 652 €---
2515 802 €2 484 €198 €13 318 €---
TOTAL314 671 €182 940 €89 214 €131 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 063 €-6 420 €+8 483 €
2+2 063 €0 €+2 063 €
3+2 063 €0 €+2 063 €
4+2 063 €0 €+2 063 €
5+2 063 €0 €+2 063 €
6+2 063 €0 €+2 063 €
7+2 063 €+679 €+1 384 €
8+2 063 €+1 230 €+833 €
9+2 063 €+1 360 €+703 €
10+2 063 €+1 494 €+569 €
11+2 063 €+1 632 €+431 €
12+2 063 €+1 773 €+290 €
13+2 063 €+1 918 €+145 €
14+2 063 €+2 066 €-3 €
15+2 063 €+2 219 €-156 €
16+2 063 €+2 376 €-313 €
17+2 063 €+2 537 €-474 €
18+2 063 €+2 703 €-640 €
19+2 063 €+2 873 €-810 €
20+2 063 €+3 048 €-985 €
21+2 063 €+3 227 €-1 164 €
22+2 063 €+3 411 €-1 348 €
23+2 063 €+3 601 €-1 538 €
24+2 063 €+3 795 €-1 732 €
25+2 063 €+3 995 €-1 932 €
Total+51 575 €+39 519 €+12 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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