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Appartement à vendre

VilleMarseille 1er (13)
Surface12m²
Coût Total70 980€
Loyer Annuel2 418€
Rentabilité3.41%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 16 000 €
Surface : 12 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Particulier achète :

=> 1 ou 2 chambre (s) de bonne avec ou sans travaux -> pour projet de pied à terre. =>1 dépendance avec idéalement arrivé et évacuation d'eau -> pour création atelier.

=> (hors parkings et caves, sauf box compatibles ou dépendance en rdc)

Achat cash ou avec petit crédit selon montant. Transaction rapide et équitable, chez notaire, vous permettant de dégager du cash de votre bien.

Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Coordonnées : 43.299759, 5.377503
Total : 70 980€
Prix d'acquisition : 16 000€
Travaux : 53 700€
Valeur du bien : 69 700€
Frais de notaire : 1 280€
Coût estimé : 1 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 12m²
Loyer prédit : 16.79€/m²/mois
Fourchette : 13.01€ - 21.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 202€/mois
Loyer annuel estimé : 2418€/an
Fourchette totale : 156€ - 260€/mois
Fourchette annuelle : 1874€ - 3120€/an
Rentabilité brute :3.41%
Fourchette de rentabilité :2.64% - 4.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 034,89 €/m²
Basé sur :460 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 419 €
Prix d'achat :16 000 €
Décote à l'achat :-20 419€ (-56.1%)
Marge achat-revente :-34 561€ (-94.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :351,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 372,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 484,17€
Coût de l'assurance :6 210,75€
Taxe foncière : 241,81€/an
Soit par mois : 20,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 201,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 392,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage vétuste
Quantité: 1 système pour 12 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'espace de rangement avec peinture et nettoyage
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - espace de rangement nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700 €(4 475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:1 000€
    Fenêtre double vitrage PVC: 1 fenêtre = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Carrelage: 1000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€
  • Chambres:7 600€
    Rénovation complète 2 chambres: Revêtement sol 20 m² = 2000€, Peinture 20 m² = 600€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement peinture 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 418 €/an
Calcul : 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 248 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 242 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 573 €
Revenus locatifs : +2 418 €
Charges déductibles : -56 573 €
Résultat foncier Année 1 : -54 155 €(Déficit de 54 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 755 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 873 €/an
Revenus locatifs : +2 418 €
Charges déductibles : -2 873 €
Résultat foncier Années 2+ : -455 €/an(Déficit de 455 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32754.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 16 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 10 400 €(65% de 16 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 378 €/an
Calcul : 10 400 € × 3,636% = 378 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 418 €56 575 €2 385 €-54 157 €21 400 €32 757 €32 757 €
22 466 €2 812 €2 322 €-345 €345 €-32 757 €
32 516 €2 746 €2 256 €-231 €231 €-32 757 €
42 566 €2 679 €2 188 €-112 €112 €-32 757 €
52 617 €2 608 €2 118 €9 €--32 748 €
62 670 €2 536 €2 046 €134 €--32 614 €
72 723 €2 461 €1 971 €262 €--32 352 €
82 778 €2 383 €1 893 €394 €--31 957 €
92 833 €2 303 €1 813 €530 €--31 427 €
102 890 €2 220 €1 730 €670 €--30 757 €
112 948 €2 134 €1 644 €814 €--29 943 €
123 007 €2 045 €1 555 €962 €---
133 067 €1 953 €1 463 €1 114 €---
143 128 €1 858 €1 368 €1 270 €---
153 191 €1 759 €1 269 €1 431 €---
163 254 €1 657 €1 167 €1 597 €---
173 320 €1 552 €1 062 €1 767 €---
183 386 €1 443 €953 €1 943 €---
193 454 €1 330 €840 €2 123 €---
203 523 €1 214 €723 €2 309 €---
213 593 €1 093 €603 €2 500 €---
223 665 €968 €478 €2 697 €---
233 738 €839 €349 €2 899 €---
243 813 €705 €215 €3 108 €---
253 889 €567 €77 €3 322 €---
TOTAL77 452 €100 440 €34 484 €-22 988 €22 088 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 627 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -22 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+508 €-6 420 €+6 928 €
2+508 €-104 €+612 €
3+508 €-69 €+577 €
4+508 €-34 €+542 €
5+508 €0 €+508 €
6+508 €0 €+508 €
7+508 €0 €+508 €
8+508 €0 €+508 €
9+508 €0 €+508 €
10+508 €0 €+508 €
11+508 €0 €+508 €
12+508 €+288 €+220 €
13+508 €+334 €+174 €
14+508 €+381 €+127 €
15+508 €+429 €+79 €
16+508 €+479 €+29 €
17+508 €+530 €-22 €
18+508 €+583 €-75 €
19+508 €+637 €-129 €
20+508 €+693 €-185 €
21+508 €+750 €-242 €
22+508 €+809 €-301 €
23+508 €+870 €-362 €
24+508 €+932 €-424 €
25+508 €+997 €-489 €
Total+12 700 €+2 087 €+10 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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