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Immeuble 300 m² Lapleau

Bien expiré
VilleLapleau (19)
Surface300m²
Coût Total223 200€
Loyer Annuel23 748€
Rentabilité10.64%
Cashflow/mois+625€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 300 m² Lapleau

Situé à proximité immédiate des commerces et école, cet immeuble de rapport des années 70 représente une belle opportunité pour investisseur à la recherche d'un bien offrant rentabilité et potentiel. Édifié sur 3 niveaux, il se compose de : Au rez-de-chaussée : Une surface commerciale ou professionnelle, actuellement disponible à la location, offrant un potentiel de valorisation supplémentaire. Au 1er étage :

Un studio loué

Un T3 avec balcon loué

En rez-de-jardin :

Un T1 actuellement loué

Une chaufferie

Un garage avec cuisine et réserve, actuellement loué

L'ensemble bénéficie d'un chauffage collectif assuré par une pompe à chaleur récente, apportant confort et performance énergétique. Immeuble avec revenus locatifs annuels en place de 18600 EUR hors charges et potentiel d'optimisation grâce aux locaux libres. Idéal investisseur souhaitant sécuriser un placement avec rendement immédiat et perspectives de développement.

Surface : 300 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/11/2024

Consommation énergie primaire : 165 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 69 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 440 € et 4 710 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lapleau
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19550
Coordonnées : 45.282444, 2.151586
Total : 223 200€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 208 800€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 6.60€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1979€/mois
Loyer annuel estimé : 23748€/an
Fourchette totale : 1544€ - 2537€/mois
Fourchette annuelle : 18528€ - 30439€/an
Rentabilité brute :10.64%
Fourchette de rentabilité :8.30% - 13.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,96€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 155,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 460,78€
Coût de l'assurance :20 088,00€
Taxe foncière : 2 374,83€/an
Soit par mois : 197,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 979,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 353,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :625,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments de rangement et mise à jour des finitions.
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des finitions.
Quantité: salon complet (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 2 chambres (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète: 12 m² × 900€/m² = 10800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 2 chambres: 2 chambres × 3600€ = 7200€ (incluant revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques)
  • Électricité générale:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lapleau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 748 €/an
Calcul : 1 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 160 €
Revenus locatifs : +23 748 €
Charges déductibles : -39 160 €
Résultat foncier Année 1 : -15 412 €(Déficit de 15 412 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 712 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 360 €/an
Revenus locatifs : +23 748 €
Charges déductibles : -10 360 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4711.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 748 €39 167 €7 189 €-15 419 €10 700 €4 719 €4 719 €
224 223 €10 173 €6 995 €14 050 €---
324 708 €9 972 €6 794 €14 736 €---
425 202 €9 764 €6 586 €15 438 €---
525 706 €9 550 €6 372 €16 156 €---
626 220 €9 328 €6 150 €16 892 €---
726 744 €9 100 €5 921 €17 645 €---
827 279 €8 863 €5 685 €18 416 €---
927 825 €8 619 €5 440 €19 206 €---
1028 381 €8 366 €5 188 €20 015 €---
1128 949 €8 106 €4 927 €20 843 €---
1229 528 €7 836 €4 658 €21 692 €---
1330 119 €7 558 €4 380 €22 560 €---
1430 721 €7 271 €4 092 €23 450 €---
1531 335 €6 974 €3 795 €24 362 €---
1631 962 €6 667 €3 489 €25 295 €---
1732 601 €6 350 €3 172 €26 251 €---
1833 253 €6 023 €2 844 €27 231 €---
1933 918 €5 684 €2 506 €28 234 €---
2034 597 €5 335 €2 156 €29 262 €---
2135 289 €4 974 €1 795 €30 315 €---
2235 995 €4 601 €1 422 €31 394 €---
2336 714 €4 215 €1 037 €32 499 €---
2437 449 €3 817 €639 €33 631 €---
2538 198 €3 406 €228 €34 792 €---
TOTAL760 666 €211 720 €103 461 €548 946 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 548 946 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 748 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 987 €-3 210 €+8 197 €
2+4 987 €+2 799 €+2 188 €
3+4 987 €+4 421 €+566 €
4+4 987 €+4 631 €+356 €
5+4 987 €+4 847 €+140 €
6+4 987 €+5 068 €-81 €
7+4 987 €+5 293 €-306 €
8+4 987 €+5 525 €-538 €
9+4 987 €+5 762 €-775 €
10+4 987 €+6 005 €-1 018 €
11+4 987 €+6 253 €-1 266 €
12+4 987 €+6 508 €-1 521 €
13+4 987 €+6 768 €-1 781 €
14+4 987 €+7 035 €-2 048 €
15+4 987 €+7 309 €-2 322 €
16+4 987 €+7 589 €-2 602 €
17+4 987 €+7 875 €-2 888 €
18+4 987 €+8 169 €-3 182 €
19+4 987 €+8 470 €-3 483 €
20+4 987 €+8 779 €-3 792 €
21+4 987 €+9 094 €-4 107 €
22+4 987 €+9 418 €-4 431 €
23+4 987 €+9 750 €-4 763 €
24+4 987 €+10 089 €-5 102 €
25+4 987 €+10 437 €-5 450 €
Total+124 675 €+164 684 €+-40 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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