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Appartement à vendre

VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface45m²
Coût Total106 920€
Loyer Annuel11 893€
Rentabilité11.12%
Cashflow/mois+325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 2 200 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/12 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de cave

Aulnay-sous-Bois. Quartier Savigny-Mitry. Appartement de type T2 d'environ 45 m² comprenant entrée, séjour, cuisine équipée, chambre, salle de bain, wc. Une cave. Idéal premier achat ou investissement.

A proximité immédiat des écoles, commerces et transports..

99.000 euros, honoraires inclus à la charge des vendeurs.

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.941546, 2.490803
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 106 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Valeur du bien : 99 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 22.02€/m²/mois
Fourchette : 17.81€ - 27.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11893€/an
Fourchette totale : 801€ - 1225€/mois
Fourchette annuelle : 9618€ - 14706€/an
Rentabilité brute :11.12%
Fourchette de rentabilité :9.00% - 13.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 461,54 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 769 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-56 769€ (-36.4%)
Marge achat-revente :48 849€ (31.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 660,02€
Coût de l'assurance :9 355,50€
Taxe foncière : 1 189,26€/an
Soit par mois : 99,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 991,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :325,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 893 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 259 €/an
Revenus locatifs : +11 893 €
Charges déductibles : -5 259 €
Résultat foncier : 6 634 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 893 €5 262 €3 699 €6 630 €---
212 130 €5 165 €3 602 €6 965 €---
312 373 €5 065 €3 502 €7 308 €---
412 621 €4 961 €3 398 €7 659 €---
512 873 €4 853 €3 290 €8 019 €---
613 130 €4 742 €3 179 €8 388 €---
713 393 €4 627 €3 063 €8 766 €---
813 661 €4 507 €2 944 €9 154 €---
913 934 €4 383 €2 820 €9 551 €---
1014 213 €4 255 €2 692 €9 958 €---
1114 497 €4 123 €2 559 €10 375 €---
1214 787 €3 985 €2 422 €10 802 €---
1315 083 €3 843 €2 279 €11 240 €---
1415 384 €3 695 €2 132 €11 689 €---
1515 692 €3 543 €1 979 €12 149 €---
1616 006 €3 385 €1 821 €12 621 €---
1716 326 €3 221 €1 658 €13 105 €---
1816 653 €3 051 €1 488 €13 601 €---
1916 986 €2 876 €1 312 €14 110 €---
2017 325 €2 694 €1 131 €14 631 €---
2117 672 €2 506 €942 €15 166 €---
2218 025 €2 311 €748 €15 714 €---
2318 386 €2 109 €546 €16 277 €---
2418 753 €1 900 €337 €16 853 €---
2519 129 €1 684 €120 €17 445 €---
TOTAL380 924 €92 747 €53 660 €288 177 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 177 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 497 €+1 989 €+508 €
2+2 497 €+2 090 €+407 €
3+2 497 €+2 192 €+305 €
4+2 497 €+2 298 €+199 €
5+2 497 €+2 406 €+91 €
6+2 497 €+2 517 €-20 €
7+2 497 €+2 630 €-133 €
8+2 497 €+2 746 €-249 €
9+2 497 €+2 865 €-368 €
10+2 497 €+2 987 €-490 €
11+2 497 €+3 112 €-615 €
12+2 497 €+3 241 €-744 €
13+2 497 €+3 372 €-875 €
14+2 497 €+3 507 €-1 010 €
15+2 497 €+3 645 €-1 148 €
16+2 497 €+3 786 €-1 289 €
17+2 497 €+3 932 €-1 435 €
18+2 497 €+4 080 €-1 583 €
19+2 497 €+4 233 €-1 736 €
20+2 497 €+4 389 €-1 892 €
21+2 497 €+4 550 €-2 053 €
22+2 497 €+4 714 €-2 217 €
23+2 497 €+4 883 €-2 386 €
24+2 497 €+5 056 €-2 559 €
25+2 497 €+5 233 €-2 736 €
Total+62 425 €+86 453 €+-24 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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