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Achat : Maison Mézières-sur-Couesnon (35140)

Bien expiré
VilleMézières-sur-Couesnon (35)
Surface290m²
Coût Total318 490€
Loyer Annuel29 906€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+571€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 194 250 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 669,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 290 m², 4 pièces, 1204 m² de terrain

Mezieres Sur Couesnon, Maison d'habitation - Classe énergie : Vierge - Classe climat : Vierge - Prix Hon. Négo Inclus : 1,00 ? dont 0,00% Hon. Négo Ttc charge acq. Prix Hors Hon. Négo :0,00 ? - Réf : 137/3764

Ville : Mézières-sur-Couesnon
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35140
Coordonnées : 48.295560, -1.432780
Total : 318 490€
Prix d'acquisition : 194 250€
Travaux : 108 700€
Valeur du bien : 302 950€
Frais de notaire : 15 540€
Coût estimé : 15 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2492€/mois
Loyer annuel estimé : 29906€/an
Fourchette totale : 1956€ - 3174€/mois
Fourchette annuelle : 23478€ - 38093€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 232,07 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :647 299 €
Prix d'achat :194 250 €
Décote à l'achat :-453 049€ (-70.0%)
Marge achat-revente :328 809€ (50.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :318 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 579,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :92,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 672,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 241,33€
Coût de l'assurance :27 867,88€
Taxe foncière : 2 990,55€/an
Soit par mois : 249,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 492,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 921,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :570,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 290 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (290 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 290 m²
Raison: Normes électriques - maison en très mauvais état
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 290 m²
Raison: Normes de plomberie - maison en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 700 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:14 500€
    Isolation toiture/combles: 290 m² × 50€/m² = 14500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:27 000€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 750€ = 27000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:16 000€
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres × 4000€ = 16000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:10 000€
    Rénovation complète salon: 10000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Second œuvre:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ (incluant tableau et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:8 700€
    Mise aux normes plomberie: 290 m² × 30€/m² = 8700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mézières-sur-Couesnon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 906 €/an
Calcul : 2 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 318 490 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 115 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 528 €
Revenus locatifs : +29 906 €
Charges déductibles : -123 528 €
Résultat foncier Année 1 : -93 622 €(Déficit de 93 622 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 222 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 828 €/an
Revenus locatifs : +29 906 €
Charges déductibles : -14 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72222.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 263 €(65% de 194 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 591 €/an
Calcul : 126 263 € × 3,636% = 4 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 906 €123 538 €10 733 €-93 633 €21 400 €72 233 €72 233 €
230 504 €14 554 €10 448 €15 950 €--56 283 €
331 114 €14 259 €10 154 €16 855 €--39 428 €
431 736 €13 954 €9 849 €17 782 €--21 646 €
532 371 €13 639 €9 534 €18 731 €--2 915 €
633 018 €13 313 €9 208 €19 705 €---
733 678 €12 976 €8 870 €20 703 €---
834 352 €12 627 €8 521 €21 725 €---
935 039 €12 265 €8 160 €22 774 €---
1035 740 €11 892 €7 786 €23 848 €---
1136 455 €11 505 €7 400 €24 950 €---
1237 184 €11 105 €7 000 €26 079 €---
1337 927 €10 691 €6 586 €27 236 €---
1438 686 €10 263 €6 158 €28 423 €---
1539 460 €9 820 €5 714 €29 640 €---
1640 249 €9 361 €5 256 €30 888 €---
1741 054 €8 887 €4 782 €32 167 €---
1841 875 €8 396 €4 291 €33 479 €---
1942 712 €7 888 €3 783 €34 824 €---
2043 567 €7 363 €3 258 €36 204 €---
2144 438 €6 820 €2 714 €37 618 €---
2245 327 €6 257 €2 152 €39 069 €---
2346 233 €5 675 €1 570 €40 558 €---
2447 158 €5 074 €968 €42 084 €---
2548 101 €4 451 €345 €43 650 €---
TOTAL957 883 €366 573 €155 241 €591 310 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 591 310 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 280 €-6 420 €+12 700 €
2+6 280 €0 €+6 280 €
3+6 280 €0 €+6 280 €
4+6 280 €0 €+6 280 €
5+6 280 €0 €+6 280 €
6+6 280 €+5 037 €+1 243 €
7+6 280 €+6 211 €+69 €
8+6 280 €+6 518 €-238 €
9+6 280 €+6 832 €-552 €
10+6 280 €+7 154 €-874 €
11+6 280 €+7 485 €-1 205 €
12+6 280 €+7 824 €-1 544 €
13+6 280 €+8 171 €-1 891 €
14+6 280 €+8 527 €-2 247 €
15+6 280 €+8 892 €-2 612 €
16+6 280 €+9 266 €-2 986 €
17+6 280 €+9 650 €-3 370 €
18+6 280 €+10 044 €-3 764 €
19+6 280 €+10 447 €-4 167 €
20+6 280 €+10 861 €-4 581 €
21+6 280 €+11 286 €-5 006 €
22+6 280 €+11 721 €-5 441 €
23+6 280 €+12 167 €-5 887 €
24+6 280 €+12 625 €-6 345 €
25+6 280 €+13 095 €-6 815 €
Total+157 000 €+177 393 €+-20 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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