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Maison 2 pièces 119 m²

VilleCanourgue (48)
Surface119m²
Coût Total157 000€
Loyer Annuel10 462€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 630,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 119 m² - Maison en pierre de 72 m², à finir de rénover, avec une vue imprenable sur la vallée.

  • Gros œuvre réalisé par des artisans locaux, alliant qualité et respect du patrimoine.
  • Second œuvre à terminer, laissez libre cours à vos envies pour l'aménager à votre goût.
  • Superbe terrasse de 20 m², parfaite pour profiter des beaux jours.
  • Cave pratique, idéale pour le rangement.

Un havre de paix, parfait pour une résidence principale ou secondaire.

!! Visite virtuelle possible sur RDV (par ordinateur interposé) !!

Contactez moi pour organiser une visite ou pour toute information complémentaire.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 1 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Canourgue
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48500
Coordonnées : 44.420030, 3.268672
Total : 157 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 76 000€
Valeur du bien : 151 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10462€/an
Fourchette totale : 665€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 7984€ - 13710€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 447,37 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :172 237 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-97 237€ (-56.5%)
Marge achat-revente :15 237€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 823,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 275,22€
Coût de l'assurance :13 737,50€
Taxe foncière : 1 046,22€/an
Soit par mois : 87,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture, et mise aux normes électricité pour toutes les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture, et mise aux normes électricité pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.7/5 - Nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 000 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 000€
    Isolation combles: 119 m² × 80€/m² = 9520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Électricité: 1500€, Peinture: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:7 500€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Canourgue (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 462 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 866 €
Revenus locatifs : +10 462 €
Charges déductibles : -82 866 €
Résultat foncier Année 1 : -72 404 €(Déficit de 72 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 866 €/an
Revenus locatifs : +10 462 €
Charges déductibles : -6 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 596 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51003.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 462 €82 871 €5 275 €-72 409 €21 400 €51 009 €51 009 €
210 671 €6 731 €5 135 €3 941 €--47 068 €
310 885 €6 586 €4 990 €4 299 €--42 769 €
411 103 €6 436 €4 840 €4 667 €--38 103 €
511 325 €6 281 €4 685 €5 044 €--33 059 €
611 551 €6 120 €4 525 €5 431 €--27 628 €
711 782 €5 955 €4 359 €5 828 €--21 801 €
812 018 €5 783 €4 187 €6 235 €--15 566 €
912 258 €5 605 €4 009 €6 653 €--8 913 €
1012 503 €5 421 €3 826 €7 082 €--1 831 €
1112 753 €5 231 €3 636 €7 522 €---
1213 008 €5 035 €3 439 €7 974 €---
1313 269 €4 831 €3 235 €8 438 €---
1413 534 €4 621 €3 025 €8 913 €---
1513 805 €4 403 €2 807 €9 402 €---
1614 081 €4 177 €2 582 €9 903 €---
1714 362 €3 944 €2 349 €10 418 €---
1814 650 €3 703 €2 108 €10 946 €---
1914 943 €3 454 €1 858 €11 489 €---
2015 241 €3 196 €1 600 €12 046 €---
2115 546 €2 929 €1 333 €12 618 €---
2215 857 €2 653 €1 057 €13 205 €---
2316 174 €2 367 €771 €13 808 €---
2416 498 €2 071 €475 €14 427 €---
2516 828 €1 765 €170 €15 062 €---
TOTAL335 107 €192 168 €76 275 €142 939 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 462 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197 €-6 420 €+8 617 €
2+2 197 €0 €+2 197 €
3+2 197 €0 €+2 197 €
4+2 197 €0 €+2 197 €
5+2 197 €0 €+2 197 €
6+2 197 €0 €+2 197 €
7+2 197 €0 €+2 197 €
8+2 197 €0 €+2 197 €
9+2 197 €0 €+2 197 €
10+2 197 €0 €+2 197 €
11+2 197 €+1 707 €+490 €
12+2 197 €+2 392 €-195 €
13+2 197 €+2 531 €-334 €
14+2 197 €+2 674 €-477 €
15+2 197 €+2 821 €-624 €
16+2 197 €+2 971 €-774 €
17+2 197 €+3 125 €-928 €
18+2 197 €+3 284 €-1 087 €
19+2 197 €+3 447 €-1 250 €
20+2 197 €+3 614 €-1 417 €
21+2 197 €+3 785 €-1 588 €
22+2 197 €+3 961 €-1 764 €
23+2 197 €+4 142 €-1 945 €
24+2 197 €+4 328 €-2 131 €
25+2 197 €+4 519 €-2 322 €
Total+54 925 €+42 882 €+12 043 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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