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Achat : Maison Aixe-sur-Vienne (87700)

Bien expiré
VilleAixe-sur-Vienne (87)
Surface290m²
Coût Total374 658€
Loyer Annuel30 115€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 776 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 895,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 290 m², 7 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Proche des commodités, maison sur sous-sol complet comprenant une buanderie avec salle d'eau, deux caves et double garage avec portes motorisées. À l'étage, pièce de vie avec cuisine ouverte, une chambre parentale, deux chambres et un bureau, salle de bains. La pièce de vie donne sur les terrasses ainsi que le jardin. Honoraires inclus dans le prix : 4.96%.

Ville : Aixe-sur-Vienne
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87700
Coordonnées : 45.798200, 1.131720
Total : 374 658€
Prix d'acquisition : 259 776€
Travaux : 94 100€
Valeur du bien : 353 876€
Frais de notaire : 20 782€
Coût estimé : 20 782€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2510€/mois
Loyer annuel estimé : 30115€/an
Fourchette totale : 1950€ - 3230€/mois
Fourchette annuelle : 23398€ - 38759€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :374 658€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 827,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :106,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 933,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 666,70€
Coût de l'assurance :31 845,93€
Taxe foncière : 3 011,47€/an
Soit par mois : 250,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 509,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 184,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :324,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 290 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 290 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 100 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 600€
    Isolation des combles: 290 m² × 40€/m² = 11600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:28 800€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 800€ = 28800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aixe-sur-Vienne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 115 €/an
Calcul : 2 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 374 658 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 274 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 441 €
Revenus locatifs : +30 115 €
Charges déductibles : -110 441 €
Résultat foncier Année 1 : -80 326 €(Déficit de 80 326 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 926 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 341 €/an
Revenus locatifs : +30 115 €
Charges déductibles : -16 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58926.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 776 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 854 €(65% de 259 776 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 140 €/an
Calcul : 168 854 € × 3,636% = 6 140 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 115 €110 453 €12 067 €-80 338 €21 400 €58 938 €58 938 €
230 717 €16 026 €11 741 €14 691 €--44 247 €
331 331 €15 689 €11 404 €15 642 €--28 605 €
431 958 €15 340 €11 055 €16 617 €--11 987 €
532 597 €14 980 €10 695 €17 617 €---
633 249 €14 609 €10 323 €18 640 €---
733 914 €14 224 €9 939 €19 690 €---
834 592 €13 828 €9 542 €20 765 €---
935 284 €13 417 €9 132 €21 867 €---
1035 990 €12 994 €8 709 €22 996 €---
1136 710 €12 556 €8 271 €24 153 €---
1237 444 €12 104 €7 819 €25 340 €---
1338 193 €11 637 €7 352 €26 556 €---
1438 957 €11 155 €6 869 €27 802 €---
1539 736 €10 656 €6 371 €29 080 €---
1640 530 €10 141 €5 856 €30 389 €---
1741 341 €9 609 €5 324 €31 732 €---
1842 168 €9 059 €4 774 €33 108 €---
1943 011 €8 492 €4 206 €34 519 €---
2043 871 €7 905 €3 620 €35 966 €---
2144 749 €7 299 €3 014 €37 450 €---
2245 644 €6 673 €2 388 €38 971 €---
2346 557 €6 026 €1 741 €40 530 €---
2447 488 €5 358 €1 073 €42 130 €---
2548 438 €4 668 €382 €43 770 €---
TOTAL964 581 €374 899 €173 667 €589 682 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 589 682 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 324 €-6 420 €+12 744 €
2+6 324 €0 €+6 324 €
3+6 324 €0 €+6 324 €
4+6 324 €0 €+6 324 €
5+6 324 €+1 689 €+4 635 €
6+6 324 €+5 592 €+732 €
7+6 324 €+5 907 €+417 €
8+6 324 €+6 229 €+95 €
9+6 324 €+6 560 €-236 €
10+6 324 €+6 899 €-575 €
11+6 324 €+7 246 €-922 €
12+6 324 €+7 602 €-1 278 €
13+6 324 €+7 967 €-1 643 €
14+6 324 €+8 341 €-2 017 €
15+6 324 €+8 724 €-2 400 €
16+6 324 €+9 117 €-2 793 €
17+6 324 €+9 520 €-3 196 €
18+6 324 €+9 932 €-3 608 €
19+6 324 €+10 356 €-4 032 €
20+6 324 €+10 790 €-4 466 €
21+6 324 €+11 235 €-4 911 €
22+6 324 €+11 691 €-5 367 €
23+6 324 €+12 159 €-5 835 €
24+6 324 €+12 639 €-6 315 €
25+6 324 €+13 131 €-6 807 €
Total+158 100 €+176 905 €+-18 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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