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Appartement T3 vendu loué Investissement locatif à Manosqu

VilleManosque (04)
Surface62.1m²
Coût Total136 900€
Loyer Annuel7 983€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 62.1 m²
Prix au m² : 1 449,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

Situé au 1er étage d'un petit immeube, cet appartement de type 3 offre une surface habitable de 63,33 m2 et représente une belle opportunité d'investissement locatif sur la commune de Manosque. Le bien se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine, de deux chambres, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Fonctionnel et bien agencé, il offre un cadre de vie agréable à proximité des commodités. L'appartement est actuellement occupé par un locataire, avec un loyer mensuel de 540 EUR, assurant une rentabilité immédiate pour un investisseur. Prix de vente : 90 000 EUR FAI Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Quat'Immo Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.quat.immo/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.834206, 5.784193
Total : 136 900€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 129 700€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.1m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7983€/an
Fourchette totale : 523€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 6280€ - 10148€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 694,44 €/m²
Basé sur :325 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 225 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-15 225€ (-14.5%)
Marge achat-revente :-31 675€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 674,95€
Coût de l'assurance :11 978,75€
Taxe foncière : 798,32€/an
Soit par mois : 66,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du parquet dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:5 200€
    Revêtement sol (parquet): 20 m² × 70€/m² = 1400€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 3200€
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement des murs: 20 m² × 20€/m² = 400€, Parquet: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 983 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 396 €
Revenus locatifs : +7 983 €
Charges déductibles : -45 396 €
Résultat foncier Année 1 : -37 413 €(Déficit de 37 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 696 €/an
Revenus locatifs : +7 983 €
Charges déductibles : -5 696 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16012.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 983 €45 400 €4 423 €-37 417 €21 400 €16 017 €16 017 €
28 143 €5 581 €4 303 €2 562 €--13 455 €
38 306 €5 457 €4 180 €2 848 €--10 607 €
48 472 €5 330 €4 052 €3 142 €--7 465 €
58 641 €5 198 €3 921 €3 443 €--4 022 €
68 814 €5 062 €3 784 €3 752 €--270 €
78 990 €4 921 €3 644 €4 069 €---
89 170 €4 776 €3 498 €4 394 €---
99 354 €4 626 €3 348 €4 728 €---
109 541 €4 471 €3 193 €5 070 €---
119 732 €4 310 €3 033 €5 421 €---
129 926 €4 145 €2 867 €5 782 €---
1310 125 €3 973 €2 696 €6 151 €---
1410 327 €3 797 €2 519 €6 531 €---
1510 534 €3 614 €2 336 €6 920 €---
1610 744 €3 425 €2 148 €7 319 €---
1710 959 €3 230 €1 953 €7 729 €---
1811 178 €3 029 €1 751 €8 150 €---
1911 402 €2 820 €1 543 €8 582 €---
2011 630 €2 605 €1 328 €9 025 €---
2111 863 €2 383 €1 106 €9 480 €---
2212 100 €2 153 €876 €9 947 €---
2312 342 €1 916 €639 €10 426 €---
2412 589 €1 671 €394 €10 918 €---
2512 841 €1 418 €140 €11 423 €---
TOTAL255 706 €135 312 €63 675 €120 394 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 394 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 676 €-6 420 €+8 096 €
2+1 676 €0 €+1 676 €
3+1 676 €0 €+1 676 €
4+1 676 €0 €+1 676 €
5+1 676 €0 €+1 676 €
6+1 676 €0 €+1 676 €
7+1 676 €+1 140 €+536 €
8+1 676 €+1 318 €+358 €
9+1 676 €+1 418 €+258 €
10+1 676 €+1 521 €+155 €
11+1 676 €+1 626 €+50 €
12+1 676 €+1 734 €-58 €
13+1 676 €+1 845 €-169 €
14+1 676 €+1 959 €-283 €
15+1 676 €+2 076 €-400 €
16+1 676 €+2 196 €-520 €
17+1 676 €+2 319 €-643 €
18+1 676 €+2 445 €-769 €
19+1 676 €+2 574 €-898 €
20+1 676 €+2 707 €-1 031 €
21+1 676 €+2 844 €-1 168 €
22+1 676 €+2 984 €-1 308 €
23+1 676 €+3 128 €-1 452 €
24+1 676 €+3 275 €-1 599 €
25+1 676 €+3 427 €-1 751 €
Total+41 900 €+36 118 €+5 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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