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Duplex hyper centre Bergerac

VilleBergerac (24)
Surface100m²
Coût Total173 800€
Loyer Annuel12 283€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 350 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex hyper centre Bergerac - Apparemment rénové très lumineux et u centre même de Bergerac 3 chambres, cuisine ouverte équipée,salle de bain, parking privé,pas de travaux

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.851500, 0.484830
Total : 173 800€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 163 000€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12283€/an
Fourchette totale : 760€ - 1378€/mois
Fourchette annuelle : 9124€ - 16536€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 511,11 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 111 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-16 111€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-22 689€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,55€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 899,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 881,57€
Coût de l'assurance :12 166,00€
Taxe foncière : 1 228,31€/an
Soit par mois : 102,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 023,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 283 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 228 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 514 €
Revenus locatifs : +12 283 €
Charges déductibles : -35 514 €
Résultat foncier Année 1 : -23 231 €(Déficit de 23 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 514 €/an
Revenus locatifs : +12 283 €
Charges déductibles : -7 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1831.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 283 €35 520 €5 805 €-23 237 €21 400 €1 837 €1 837 €
212 529 €7 366 €5 651 €5 163 €---
312 779 €7 206 €5 491 €5 574 €---
413 035 €7 040 €5 325 €5 995 €---
513 296 €6 869 €5 154 €6 426 €---
613 561 €6 692 €4 977 €6 869 €---
713 833 €6 509 €4 794 €7 323 €---
814 109 €6 320 €4 605 €7 789 €---
914 392 €6 124 €4 409 €8 267 €---
1014 679 €5 922 €4 207 €8 757 €---
1114 973 €5 713 €3 998 €9 260 €---
1215 272 €5 496 €3 781 €9 776 €---
1315 578 €5 272 €3 557 €10 306 €---
1415 889 €5 040 €3 325 €10 849 €---
1516 207 €4 801 €3 086 €11 407 €---
1616 531 €4 553 €2 838 €11 979 €---
1716 862 €4 296 €2 581 €12 566 €---
1817 199 €4 031 €2 316 €13 168 €---
1917 543 €3 757 €2 042 €13 787 €---
2017 894 €3 473 €1 758 €14 421 €---
2118 252 €3 179 €1 464 €15 073 €---
2218 617 €2 876 €1 161 €15 741 €---
2318 989 €2 562 €847 €16 427 €---
2419 369 €2 237 €522 €17 132 €---
2519 757 €1 901 €186 €17 855 €---
TOTAL393 430 €154 755 €83 882 €238 675 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 675 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 579 €-6 420 €+8 999 €
2+2 579 €+998 €+1 581 €
3+2 579 €+1 672 €+907 €
4+2 579 €+1 798 €+781 €
5+2 579 €+1 928 €+651 €
6+2 579 €+2 061 €+518 €
7+2 579 €+2 197 €+382 €
8+2 579 €+2 337 €+242 €
9+2 579 €+2 480 €+99 €
10+2 579 €+2 627 €-48 €
11+2 579 €+2 778 €-199 €
12+2 579 €+2 933 €-354 €
13+2 579 €+3 092 €-513 €
14+2 579 €+3 255 €-676 €
15+2 579 €+3 422 €-843 €
16+2 579 €+3 594 €-1 015 €
17+2 579 €+3 770 €-1 191 €
18+2 579 €+3 950 €-1 371 €
19+2 579 €+4 136 €-1 557 €
20+2 579 €+4 326 €-1 747 €
21+2 579 €+4 522 €-1 943 €
22+2 579 €+4 722 €-2 143 €
23+2 579 €+4 928 €-2 349 €
24+2 579 €+5 140 €-2 561 €
25+2 579 €+5 357 €-2 778 €
Total+64 475 €+71 603 €+-7 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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