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Maison à vendre

VilleMontmorillon (86)
Surface230m²
Coût Total209 140€
Loyer Annuel23 881€
Rentabilité11.42%
Cashflow/mois+684€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 795,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 8 parkings: Box de stationnement, Garage, 6 parkings, Jardin, calme, Sans vis-à-vis, Exposition est

Située en plein coeur du centre-ville de Montmorillon, sur la très agréable Place du Marché, cette maison de ville en bon état et parfaitement entretenue offre un cadre de vie idéal. La partie habitation se compose de trois chambres, d'un salon-séjour agréable avec mezzanine, d'une salle de bains et de WC. Au rez-de-chaussée, un espace commercial complète le bien avec un garage et un bureau, offrant de nombreuses possibilités pour une activité professionnelle, un investissement ou un projet mixte habitation et commerce. À l'arrière de la maison, vous découvrirez un jardin clos et agréable, totalement sans vis-à-vis, permettant de profiter d'un extérieur au calme tout en étant situé au coeur de la ville. Un bien rare par son emplacement et sa configuration, offrant à la fois confort, potentiel professionnel et espace extérieur. À découvrir rapidement ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : GARANTIE REVENTE 7ANS Nous sommes joignables du Lundi au samedi de 9h à 19h.

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.427919, 0.867365
Total : 209 140€
Prix d'acquisition : 183 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 194 500€
Frais de notaire : 14 640€
Coût estimé : 14 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1990€/mois
Loyer annuel estimé : 23881€/an
Fourchette totale : 1583€ - 2501€/mois
Fourchette annuelle : 19000€ - 30015€/an
Rentabilité brute :11.42%
Fourchette de rentabilité :9.08% - 14.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 000 €
Prix d'achat :183 000 €
Décote à l'achat :-1 000€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-25 140€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 023,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :83,66€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 107,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 939,33€
Coût de l'assurance :25 096,80€
Taxe foncière : 2 388,07€/an
Soit par mois : 199,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 990,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 306,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :683,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 361 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 881 €/an
Calcul : 1 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 792 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 140 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 004 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 684 €
Revenus locatifs : +23 881 €
Charges déductibles : -21 684 €
Résultat foncier Année 1 : 2 197 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 184 €/an
Revenus locatifs : +23 881 €
Charges déductibles : -10 184 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 697 €/an
Prix d'achat du bien : 183 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950 €(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 881 €21 690 €6 798 €2 190 €---
224 358 €10 007 €6 615 €14 351 €---
324 845 €9 818 €6 426 €15 028 €---
425 342 €9 622 €6 230 €15 720 €---
525 849 €9 420 €6 028 €16 429 €---
626 366 €9 211 €5 819 €17 155 €---
726 894 €8 995 €5 603 €17 898 €---
827 431 €8 772 €5 380 €18 659 €---
927 980 €8 542 €5 150 €19 438 €---
1028 540 €8 303 €4 911 €20 236 €---
1129 110 €8 057 €4 665 €21 053 €---
1229 693 €7 803 €4 411 €21 890 €---
1330 287 €7 540 €4 148 €22 747 €---
1430 892 €7 268 €3 876 €23 624 €---
1531 510 €6 987 €3 595 €24 523 €---
1632 140 €6 697 €3 305 €25 443 €---
1732 783 €6 397 €3 005 €26 386 €---
1833 439 €6 087 €2 695 €27 351 €---
1934 108 €5 767 €2 375 €28 340 €---
2034 790 €5 436 €2 044 €29 354 €---
2135 485 €5 094 €1 702 €30 391 €---
2236 195 €4 741 €1 349 €31 454 €---
2336 919 €4 376 €984 €32 544 €---
2437 657 €3 998 €606 €33 659 €---
2538 411 €3 608 €216 €34 803 €---
TOTAL764 906 €194 238 €97 939 €570 668 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 570 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 015 €+657 €+4 358 €
2+5 015 €+4 305 €+710 €
3+5 015 €+4 508 €+507 €
4+5 015 €+4 716 €+299 €
5+5 015 €+4 929 €+86 €
6+5 015 €+5 147 €-132 €
7+5 015 €+5 369 €-354 €
8+5 015 €+5 598 €-583 €
9+5 015 €+5 832 €-817 €
10+5 015 €+6 071 €-1 056 €
11+5 015 €+6 316 €-1 301 €
12+5 015 €+6 567 €-1 552 €
13+5 015 €+6 824 €-1 809 €
14+5 015 €+7 087 €-2 072 €
15+5 015 €+7 357 €-2 342 €
16+5 015 €+7 633 €-2 618 €
17+5 015 €+7 916 €-2 901 €
18+5 015 €+8 205 €-3 190 €
19+5 015 €+8 502 €-3 487 €
20+5 015 €+8 806 €-3 791 €
21+5 015 €+9 117 €-4 102 €
22+5 015 €+9 436 €-4 421 €
23+5 015 €+9 763 €-4 748 €
24+5 015 €+10 098 €-5 083 €
25+5 015 €+10 441 €-5 426 €
Total+125 375 €+171 201 €+-45 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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