Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleLatour-de-Carol (66)
Surface139.5m²
Coût Total225 670€
Loyer Annuel12 447€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 139.5 m²
Prix au m² : 1 039,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cave, Cheminée, 4 chambres, Balcon, calme

Une maison située au centre du village élevée de 3 étages, bénéficiant d'une cour commune, comprenant :

Rez-de-chaussée : Pièce pouvant faire office de cellier ou de buanderie.

1er étage : Cuisine indépendante - Salle à manger - Salon.

2ème étage : 2 chambres - salle d'eau comprenant un WC.

3ème étage : 2 chambres bénéficiant d'un balcon - Salle d'eau.

4ème étage: Combles

Travaux de rénovation important à prévoir. Beau potentiel. (7.40 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Latour-de-Carol
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66760
Coordonnées : 42.471088, 1.877859
Total : 225 670€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 69 070€
Valeur du bien : 214 070€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139.5m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 10.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1037€/mois
Loyer annuel estimé : 12447€/an
Fourchette totale : 770€ - 1397€/mois
Fourchette annuelle : 9239€ - 16770€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 667,64 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :372 136 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-227 136€ (-61.0%)
Marge achat-revente :146 466€ (39.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 104,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :90,27€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 194,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 680,26€
Coût de l'assurance :27 080,40€
Taxe foncière : 1 244,72€/an
Soit par mois : 103,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 037,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 298,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-261,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement sol, peinture, électricité
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 070 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 370€
    Isolation combles: 139.5 m² × 60€/m² = 8370€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Latour-de-Carol (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 570€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 447 €/an
Calcul : 1 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 670 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 083 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 245 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 727 €
Revenus locatifs : +12 447 €
Charges déductibles : -78 727 €
Résultat foncier Année 1 : -66 279 €(Déficit de 66 279 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 879 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 657 €/an
Revenus locatifs : +12 447 €
Charges déductibles : -9 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44879.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 447 €78 734 €7 336 €-66 287 €21 400 €44 887 €44 887 €
212 696 €9 466 €7 138 €3 230 €--41 657 €
312 950 €9 262 €6 934 €3 688 €--37 968 €
413 209 €9 051 €6 723 €4 158 €--33 810 €
513 473 €8 833 €6 505 €4 641 €--29 169 €
613 743 €8 607 €6 279 €5 136 €--24 034 €
714 018 €8 374 €6 046 €5 643 €--18 390 €
814 298 €8 133 €5 806 €6 164 €--12 226 €
914 584 €7 885 €5 557 €6 699 €--5 527 €
1014 876 €7 628 €5 300 €7 248 €---
1115 173 €7 362 €5 034 €7 811 €---
1215 477 €7 087 €4 759 €8 389 €---
1315 786 €6 804 €4 476 €8 982 €---
1416 102 €6 510 €4 182 €9 591 €---
1516 424 €6 207 €3 879 €10 216 €---
1616 752 €5 894 €3 566 €10 858 €---
1717 087 €5 571 €3 243 €11 517 €---
1817 429 €5 236 €2 908 €12 193 €---
1917 778 €4 891 €2 563 €12 887 €---
2018 133 €4 534 €2 206 €13 600 €---
2118 496 €4 165 €1 837 €14 331 €---
2218 866 €3 783 €1 455 €15 082 €---
2319 243 €3 389 €1 061 €15 854 €---
2419 628 €2 982 €654 €16 646 €---
2520 021 €2 561 €233 €17 459 €---
TOTAL398 687 €232 949 €105 680 €165 738 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 738 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 447 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 614 €-6 420 €+9 034 €
2+2 614 €0 €+2 614 €
3+2 614 €0 €+2 614 €
4+2 614 €0 €+2 614 €
5+2 614 €0 €+2 614 €
6+2 614 €0 €+2 614 €
7+2 614 €0 €+2 614 €
8+2 614 €0 €+2 614 €
9+2 614 €0 €+2 614 €
10+2 614 €+516 €+2 098 €
11+2 614 €+2 343 €+271 €
12+2 614 €+2 517 €+97 €
13+2 614 €+2 695 €-81 €
14+2 614 €+2 877 €-263 €
15+2 614 €+3 065 €-451 €
16+2 614 €+3 257 €-643 €
17+2 614 €+3 455 €-841 €
18+2 614 €+3 658 €-1 044 €
19+2 614 €+3 866 €-1 252 €
20+2 614 €+4 080 €-1 466 €
21+2 614 €+4 299 €-1 685 €
22+2 614 €+4 525 €-1 911 €
23+2 614 €+4 756 €-2 142 €
24+2 614 €+4 994 €-2 380 €
25+2 614 €+5 238 €-2 624 €
Total+65 350 €+49 721 €+15 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →