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Appartement à vendre

VilleCergy (95)
Surface74m²
Coût Total204 420€
Loyer Annuel14 698€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 283,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme

CERGY SAINT CHRISTOPHE Situé dans une résidence calme et recherchée, à deux pas de la gare et des commerces. Nous vous proposons ce grand 3 pièces de plus de 70m² habitable comprenant : une entrée avec placard, un séjour lumineux, une cuisine indépendante et entièrement aménagée, deux chambres avec placards, une salle de bains, un wc indépendant et une place de parking en sous-sol. Vous l'apprécierez par son agencement. Ne tardez pas à nous contacter pour le visiter. Classe énergétique : D. Copropriété de 190 lots - dont 95 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3600.00 euros.

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95800
Coordonnées : 49.044570, 2.038042
Total : 204 420€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 21 900€
Valeur du bien : 190 900€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14698€/an
Fourchette totale : 1022€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 12266€ - 17613€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 227,85 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :238 861 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-69 861€ (-29.2%)
Marge achat-revente :34 441€ (14.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 026,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 086,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 579,99€
Coût de l'assurance :17 886,75€
Taxe foncière : 1 469,83€/an
Soit par mois : 122,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 224,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 508,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des finitions si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager un peu daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement optionnel.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 600€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Carrelage 10m²: 600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture 2 chambres (40m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon (34m²): 30€/m² × 34 = 1020€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 698 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 420 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 811 €
Revenus locatifs : +14 698 €
Charges déductibles : -34 811 €
Résultat foncier Année 1 : -20 113 €(Déficit de 20 113 €)
Imputable sur revenu global : 20 113 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 911 €/an
Revenus locatifs : +14 698 €
Charges déductibles : -12 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 787 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 698 €34 818 €7 133 €-20 120 €20 120 €--
214 992 €12 732 €6 947 €2 260 €---
315 292 €12 539 €6 754 €2 753 €---
415 598 €12 339 €6 554 €3 259 €---
515 910 €12 132 €6 347 €3 777 €---
616 228 €11 918 €6 133 €4 310 €---
716 553 €11 696 €5 911 €4 856 €---
816 884 €11 466 €5 681 €5 417 €---
917 221 €11 228 €5 443 €5 993 €---
1017 566 €10 981 €5 196 €6 584 €---
1117 917 €10 726 €4 940 €7 191 €---
1218 276 €10 461 €4 676 €7 814 €---
1318 641 €10 187 €4 401 €8 454 €---
1419 014 €9 903 €4 117 €9 111 €---
1519 394 €9 608 €3 823 €9 786 €---
1619 782 €9 304 €3 518 €10 478 €---
1720 178 €8 988 €3 202 €11 190 €---
1820 581 €8 661 €2 875 €11 921 €---
1920 993 €8 322 €2 537 €12 671 €---
2021 413 €7 971 €2 186 €13 442 €---
2121 841 €7 607 €1 822 €14 234 €---
2222 278 €7 231 €1 445 €15 047 €---
2322 723 €6 840 €1 055 €15 883 €---
2423 178 €6 436 €651 €16 741 €---
2523 641 €6 018 €232 €17 624 €---
TOTAL470 792 €270 113 €103 580 €200 679 €20 120 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 036 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 087 €-6 036 €+9 123 €
2+3 087 €+678 €+2 409 €
3+3 087 €+826 €+2 261 €
4+3 087 €+978 €+2 109 €
5+3 087 €+1 133 €+1 954 €
6+3 087 €+1 293 €+1 794 €
7+3 087 €+1 457 €+1 630 €
8+3 087 €+1 625 €+1 462 €
9+3 087 €+1 798 €+1 289 €
10+3 087 €+1 975 €+1 112 €
11+3 087 €+2 157 €+930 €
12+3 087 €+2 344 €+743 €
13+3 087 €+2 536 €+551 €
14+3 087 €+2 733 €+354 €
15+3 087 €+2 936 €+151 €
16+3 087 €+3 144 €-57 €
17+3 087 €+3 357 €-270 €
18+3 087 €+3 576 €-489 €
19+3 087 €+3 801 €-714 €
20+3 087 €+4 033 €-946 €
21+3 087 €+4 270 €-1 183 €
22+3 087 €+4 514 €-1 427 €
23+3 087 €+4 765 €-1 678 €
24+3 087 €+5 022 €-1 935 €
25+3 087 €+5 287 €-2 200 €
Total+77 175 €+60 204 €+16 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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