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Achat : Maison Sainte-Florine (43250)

Bien expiré
VilleSainte-Florine (43)
Surface63m²
Coût Total94 364€
Loyer Annuel5 765€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 800 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 663,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 63 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Située au coeur d'un charmant village, cette maison à renover offre un beau potentiel et une distribution fonctionnelle sur trois niveaux.Au rez-de-chaussée, vous trouverez :Une cuisineUn séjour lumineuxUn WCAu premier étage :Deux chambresUne salle d'eauUn bureauAu deuxième étage :Un grenier offrant de belles possibilités.Équipements et caractéristiques :Huisseries en bois avec simple vitrageChaudière gaz de ville présente mais non raccordéeAssainissement tout-à-l'égoutCette maison, pleine de charme, conviendra aux amateurs de rénovation ou à ceux qui recherchent un bien à personnaliser selon leurs envies. Idéale pour un premier achat ou un investissement locatif.

Ville : Sainte-Florine
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43250
Coordonnées : 45.386600, 3.306120
Total : 94 364€
Prix d'acquisition : 41 800€
Travaux : 49 220€
Valeur du bien : 91 020€
Frais de notaire : 3 344€
Coût estimé : 3 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 480€/mois
Loyer annuel estimé : 5765€/an
Fourchette totale : 362€ - 637€/mois
Fourchette annuelle : 4348€ - 7643€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 364€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 487,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 740,92€
Coût de l'assurance :8 020,94€
Taxe foncière : 576,47€/an
Soit par mois : 48,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 480,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz de ville non raccordée
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries en bois avec simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 63 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 1 installation pour 63 m²
Raison: Assurer un bon fonctionnement et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 220 €(781 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 520€
    Isolation combles: 63 m² × 40€/m² = 2520€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Florine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 765 €/an
Calcul : 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 364 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 154 €
Revenus locatifs : +5 765 €
Charges déductibles : -53 154 €
Résultat foncier Année 1 : -47 389 €(Déficit de 47 389 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 989 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 934 €/an
Revenus locatifs : +5 765 €
Charges déductibles : -3 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25988.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 170 €(65% de 41 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 988 €/an
Calcul : 27 170 € × 3,636% = 988 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 765 €53 157 €3 039 €-47 392 €21 400 €25 992 €25 992 €
25 880 €3 854 €2 957 €2 026 €--23 966 €
35 998 €3 769 €2 872 €2 228 €--21 738 €
46 118 €3 682 €2 784 €2 436 €--19 302 €
56 240 €3 591 €2 694 €2 649 €--16 654 €
66 365 €3 497 €2 600 €2 867 €--13 786 €
76 492 €3 401 €2 503 €3 091 €--10 695 €
86 622 €3 301 €2 403 €3 321 €--7 374 €
96 754 €3 197 €2 300 €3 557 €--3 817 €
106 889 €3 091 €2 193 €3 799 €--18 €
117 027 €2 980 €2 083 €4 047 €---
127 168 €2 867 €1 969 €4 301 €---
137 311 €2 749 €1 852 €4 562 €---
147 457 €2 627 €1 730 €4 830 €---
157 606 €2 502 €1 605 €5 105 €---
167 759 €2 372 €1 475 €5 386 €---
177 914 €2 238 €1 341 €5 676 €---
188 072 €2 100 €1 202 €5 972 €---
198 233 €1 957 €1 059 €6 277 €---
208 398 €1 809 €912 €6 589 €---
218 566 €1 656 €759 €6 910 €---
228 737 €1 499 €601 €7 239 €---
238 912 €1 336 €438 €7 576 €---
249 090 €1 167 €270 €7 923 €---
259 272 €994 €96 €8 279 €---
TOTAL184 646 €115 394 €43 741 €69 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 211 €-6 420 €+7 631 €
2+1 211 €0 €+1 211 €
3+1 211 €0 €+1 211 €
4+1 211 €0 €+1 211 €
5+1 211 €0 €+1 211 €
6+1 211 €0 €+1 211 €
7+1 211 €0 €+1 211 €
8+1 211 €0 €+1 211 €
9+1 211 €0 €+1 211 €
10+1 211 €0 €+1 211 €
11+1 211 €+1 209 €+2 €
12+1 211 €+1 290 €-79 €
13+1 211 €+1 369 €-158 €
14+1 211 €+1 449 €-238 €
15+1 211 €+1 531 €-320 €
16+1 211 €+1 616 €-405 €
17+1 211 €+1 703 €-492 €
18+1 211 €+1 792 €-581 €
19+1 211 €+1 883 €-672 €
20+1 211 €+1 977 €-766 €
21+1 211 €+2 073 €-862 €
22+1 211 €+2 172 €-961 €
23+1 211 €+2 273 €-1 062 €
24+1 211 €+2 377 €-1 166 €
25+1 211 €+2 484 €-1 273 €
Total+30 275 €+20 776 €+9 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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