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Maison à vendre

Bien expiré
VilleThimert-Gâtelles (28)
Surface182.4m²
Coût Total286 444€
Loyer Annuel20 794€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 000 €
Surface : 182.4 m²
Prix au m² : 1 217,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 63,3 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition sud-ouest, Piscine, Alarme, Pas de balcon

Au cœur de Thimert-Gâtelles, à proximité immédiate des commerces et des écoles, découvrez cette agréable maison de bourg offrant de beaux volumes et un mélange réussi entre le charme de l’ancien et une décoration plus actuelle. Dès l’entrée, vous accédez à une belle pièce de vie lumineuse avec salon-séjour et cuisine ouverte d’environ 63 m². Le rez-de-chaussée propose également une chambre d’environ 19 m², une salle de bains à rafraîchir avec WC ainsi qu’une buanderie, permettant une vie de plain-pied en toute simplicité. À l’étage, une pièce palière dessert deux chambres, dont une avec accès à un grand dressing, ainsi qu’une salle d’eau et un WC. Côté extérieur, vous profiterez d’une agréable terrasse idéale pour les beaux jours, ainsi que d’une piscine chauffée de 7x4, parfaite pour prolonger les moments de détente en famille ou entre amis. Un local attenant à la maison et une cave viennent compléter l’ensemble. Le tout édifié sur un terrain de 475 m², facile à entretenir et pensé pour profiter pleinement des extérieurs, bien entendu sans vis à vis.

Ville : Thimert-Gâtelles
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28170
Coordonnées : 48.549433, 1.261698
Total : 286 444€
Prix d'acquisition : 222 000€
Travaux : 46 684€
Valeur du bien : 268 684€
Frais de notaire : 17 760€
Coût estimé : 17 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182.4m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1733€/mois
Loyer annuel estimé : 20794€/an
Fourchette totale : 1436€ - 2091€/mois
Fourchette annuelle : 17230€ - 25095€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 808,1 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :329 797 €
Prix d'achat :222 000 €
Décote à l'achat :-107 797€ (-32.7%)
Marge achat-revente :43 353€ (13.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 444€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 438,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :83,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 522,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 141,71€
Coût de l'assurance :25 063,85€
Taxe foncière : 2 079,41€/an
Soit par mois : 173,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 732,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 695,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182.4 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 182.4 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20-22 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 684 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 944€
    Isolation toiture/combles: 182.4 m² × 60€/m² = 10944€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:440€
    Peinture murs et plafonds salon: 22 m² × 20€/m² = 440€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thimert-Gâtelles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 744€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 794 €/an
Calcul : 1 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 985 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 444 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 003 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 684 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 751 €
Revenus locatifs : +20 794 €
Charges déductibles : -59 751 €
Résultat foncier Année 1 : -38 957 €(Déficit de 38 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 067 €/an
Revenus locatifs : +20 794 €
Charges déductibles : -13 067 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17557.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 300 €(65% de 222 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 247 €/an
Calcul : 144 300 € × 3,636% = 5 247 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 794 €59 761 €9 995 €-38 966 €21 400 €17 566 €17 566 €
221 210 €12 816 €9 734 €8 394 €--9 172 €
321 634 €12 546 €9 464 €9 089 €--84 €
422 067 €12 266 €9 184 €9 801 €---
522 508 €11 976 €8 894 €10 532 €---
622 958 €11 676 €8 594 €11 283 €---
723 418 €11 365 €8 283 €12 053 €---
823 886 €11 042 €7 960 €12 843 €---
924 364 €10 709 €7 627 €13 655 €---
1024 851 €10 363 €7 281 €14 488 €---
1125 348 €10 005 €6 923 €15 343 €---
1225 855 €9 634 €6 552 €16 221 €---
1326 372 €9 250 €6 168 €17 122 €---
1426 899 €8 851 €5 769 €18 048 €---
1527 437 €8 439 €5 357 €18 998 €---
1627 986 €8 012 €4 930 €19 974 €---
1728 546 €7 569 €4 487 €20 976 €---
1829 117 €7 111 €4 029 €22 006 €---
1929 699 €6 636 €3 554 €23 063 €---
2030 293 €6 144 €3 062 €24 149 €---
2130 899 €5 635 €2 553 €25 264 €---
2231 517 €5 107 €2 025 €26 410 €---
2332 147 €4 561 €1 479 €27 587 €---
2432 790 €3 994 €912 €28 796 €---
2533 446 €3 408 €326 €30 038 €---
TOTAL666 042 €268 875 €145 142 €397 167 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 167 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 367 €-6 420 €+10 787 €
2+4 367 €0 €+4 367 €
3+4 367 €0 €+4 367 €
4+4 367 €+2 915 €+1 452 €
5+4 367 €+3 160 €+1 207 €
6+4 367 €+3 385 €+982 €
7+4 367 €+3 616 €+751 €
8+4 367 €+3 853 €+514 €
9+4 367 €+4 096 €+271 €
10+4 367 €+4 346 €+21 €
11+4 367 €+4 603 €-236 €
12+4 367 €+4 866 €-499 €
13+4 367 €+5 137 €-770 €
14+4 367 €+5 414 €-1 047 €
15+4 367 €+5 699 €-1 332 €
16+4 367 €+5 992 €-1 625 €
17+4 367 €+6 293 €-1 926 €
18+4 367 €+6 602 €-2 235 €
19+4 367 €+6 919 €-2 552 €
20+4 367 €+7 245 €-2 878 €
21+4 367 €+7 579 €-3 212 €
22+4 367 €+7 923 €-3 556 €
23+4 367 €+8 276 €-3 909 €
24+4 367 €+8 639 €-4 272 €
25+4 367 €+9 012 €-4 645 €
Total+109 175 €+119 150 €+-9 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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