Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

En plein centre - ideal investisseur

Bien expiré
VilleLocmiquélic (56)
Surface168
Coût Total308 320
Loyer Annuel21 907
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 255,95 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Foncia Achat / Vente de Lorient vous propose le bien immobilier ce-dessous :

En plein cœur de Locmiquélic, découvrez cette spacieuse maison de 169 m² habitables, actuellement exploitée en colocation.

✅ Rentabilité immédiate grâce aux chambres déjà louées ✅ Emplacement recherché, proche des commerces et du port ✅ De beaux volumes et plusieurs possibilités d’aménagement

La maison dispose d’un grand séjour lumineux, d’une cuisine aménagée ouverte sur la grande terrasse et son solarium, de plusieurs chambres (6), ainsi que de salles d’eau et sanitaires adaptés à la colocation.

👉 Un bien rare, parfait pour un investisseur ou une famille souhaitant s’installer dans le centre du village.

Travaux de rafraichissement à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 050 € et 4 180 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Locmiquélic
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56570
Coordonnées : 47.723606, -3.347619
Total : 308 320
Prix d'acquisition : 211 000
Travaux : 80 440
Valeur du bien : 291 440
Frais de notaire : 16 880
Coût estimé : 16 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168
Loyer prédit : 10.87€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 13.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1826€/mois
Loyer annuel estimé : 21907€/an
Fourchette totale : 1437€ - 2320€/mois
Fourchette annuelle : 17242€ - 27836€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 504,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :87,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 591,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 916,78
Coût de l'assurance :26 207,20
Taxe foncière : 2 190,74€/an
Soit par mois : 182,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 825,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 774,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec usure importante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure visible, peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 440(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:10 140
    Isolation toiture/combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:10 800
    Rénovation lourde chambres: 72 m² × 150€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Locmiquélic (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 907 €/an
Calcul : 1 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 320 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 048 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 440
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 600
Revenus locatifs : +21 907
Charges déductibles : -93 600
Résultat foncier Année 1 : -71 693(Déficit de 71 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 293
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 160 €/an
Revenus locatifs : +21 907
Charges déductibles : -13 160
Résultat foncier Années 2+ : 8 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50292.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 211 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 150(65% de 211 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 987 €/an
Calcul : 137 150 € × 3,636% = 4 987
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 90793 6109 931-71 70221 400 €50 302 €50 302 €
222 34612 9019 6629 445--40 858 €
322 79212 6239 38410 169--30 689 €
423 24812 3379 09810 912--19 777 €
523 71312 0408 80111 673--8 104 €
624 18811 7348 49512 453---
724 67111 4188 17913 253---
825 16511 0927 85314 073---
925 66810 7547 51514 914---
1026 18110 4067 16715 776---
1126 70510 0466 80616 659---
1227 2399 6736 43417 566---
1327 7849 2896 05018 495---
1428 3408 8925 65319 447---
1528 9068 4825 24320 425---
1629 4848 0584 81921 426---
1730 0747 6204 38122 454---
1830 6767 1683 92923 508---
1931 2896 7013 46224 589---
2031 9156 2182 97925 697---
2132 5535 7192 48026 834---
2233 2045 2041 96528 000---
2333 8684 6721 43329 197---
2434 5464 12288330 424---
2535 2373 55431531 683---
TOTAL701 700304 332142 917397 36721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 367
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 601-6 420+11 021
2+4 6010+4 601
3+4 6010+4 601
4+4 6010+4 601
5+4 6010+4 601
6+4 601+1 305+3 296
7+4 601+3 976+625
8+4 601+4 222+379
9+4 601+4 474+127
10+4 601+4 733-132
11+4 601+4 998-397
12+4 601+5 270-669
13+4 601+5 548-947
14+4 601+5 834-1 233
15+4 601+6 127-1 526
16+4 601+6 428-1 827
17+4 601+6 736-2 135
18+4 601+7 052-2 451
19+4 601+7 377-2 776
20+4 601+7 709-3 108
21+4 601+8 050-3 449
22+4 601+8 400-3 799
23+4 601+8 759-4 158
24+4 601+9 127-4 526
25+4 601+9 505-4 904
Total+115 025+119 210+-4 185
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →