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Nérac Belle maison de ville à rafraichir PRIX EN BAISSE

VilleNérac (47)
Surface223m²
Coût Total239 800€
Loyer Annuel19 856€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 941,7 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison avec parc clos de 1594 m2, portail électrique, 4 garages et dépendances.

La maison est composée en rez-de-chaussée :

  • 1 entrée avec un escalier équipé d'un monte personne,
  • 1 séjour avec cheminée, salle à manger, wc ,
  • 1 cuisine avec vue sur la terrasse couverte.

Au sous-sol :

  • 1 cave avec chaudière fuel.

Vous retrouverez au 1er étage :

  • 4 chambres , salle de bains , salle d eau wc, bureau et dressing.

Proche du centre ville possibilité de faire les courses à pieds. Des travaux de rafraichissement à prévoir.

DPE énergie F 359 émission de co2 65 Logement à consommation excessive Le montant annuels d énergie des dépenses entre 7360 € et 10 050€ Audit énergétique réalisé Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

PRIX 210 000 € - Honoraires charge vendeur mis en ligne par Sarl Immobilier Berthoumieu 26 cours Romas 47 600 NERAC

Ville : Nérac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47600
Coordonnées : 44.117410, 0.345860
Total : 239 800€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 223 000€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1655€/mois
Loyer annuel estimé : 19856€/an
Fourchette totale : 1244€ - 2200€/mois
Fourchette annuelle : 14932€ - 26403€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :295 475 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-85 475€ (-28.9%)
Marge achat-revente :55 675€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :69,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 273,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 120,71€
Coût de l'assurance :20 982,50€
Taxe foncière : 1 985,59€/an
Soit par mois : 165,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 654,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 438,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 223 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (223 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 10 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 856 €/an
Calcul : 1 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 986 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 160 €
Revenus locatifs : +19 856 €
Charges déductibles : -24 160 €
Résultat foncier Année 1 : -4 304 €(Déficit de 4 304 €)
Imputable sur revenu global : 4 304 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 160 €/an
Revenus locatifs : +19 856 €
Charges déductibles : -11 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 696 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 856 €24 168 €8 343 €-4 312 €4 312 €--
220 253 €10 950 €8 125 €9 303 €---
320 658 €10 724 €7 900 €9 934 €---
421 071 €10 491 €7 666 €10 581 €---
521 493 €10 248 €7 423 €11 244 €---
621 923 €9 997 €7 173 €11 925 €---
722 361 €9 738 €6 913 €12 623 €---
822 808 €9 468 €6 643 €13 340 €---
923 264 €9 190 €6 365 €14 075 €---
1023 730 €8 901 €6 076 €14 829 €---
1124 204 €8 602 €5 777 €15 603 €---
1224 688 €8 292 €5 467 €16 396 €---
1325 182 €7 971 €5 146 €17 211 €---
1425 686 €7 639 €4 814 €18 047 €---
1526 199 €7 294 €4 470 €18 905 €---
1626 723 €6 938 €4 113 €19 786 €---
1727 258 €6 569 €3 744 €20 689 €---
1827 803 €6 186 €3 361 €21 617 €---
1928 359 €5 790 €2 965 €22 569 €---
2028 926 €5 379 €2 554 €23 547 €---
2129 505 €4 954 €2 129 €24 551 €---
2230 095 €4 514 €1 689 €25 581 €---
2330 697 €4 058 €1 233 €26 639 €---
2431 311 €3 586 €761 €27 725 €---
2531 937 €3 096 €272 €28 841 €---
TOTAL635 990 €204 743 €121 121 €431 247 €4 312 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 294 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 170 €-1 294 €+5 464 €
2+4 170 €+2 791 €+1 379 €
3+4 170 €+2 980 €+1 190 €
4+4 170 €+3 174 €+996 €
5+4 170 €+3 373 €+797 €
6+4 170 €+3 578 €+592 €
7+4 170 €+3 787 €+383 €
8+4 170 €+4 002 €+168 €
9+4 170 €+4 222 €-52 €
10+4 170 €+4 449 €-279 €
11+4 170 €+4 681 €-511 €
12+4 170 €+4 919 €-749 €
13+4 170 €+5 163 €-993 €
14+4 170 €+5 414 €-1 244 €
15+4 170 €+5 672 €-1 502 €
16+4 170 €+5 936 €-1 766 €
17+4 170 €+6 207 €-2 037 €
18+4 170 €+6 485 €-2 315 €
19+4 170 €+6 771 €-2 601 €
20+4 170 €+7 064 €-2 894 €
21+4 170 €+7 365 €-3 195 €
22+4 170 €+7 674 €-3 504 €
23+4 170 €+7 992 €-3 822 €
24+4 170 €+8 318 €-4 148 €
25+4 170 €+8 652 €-4 482 €
Total+104 250 €+129 374 €+-25 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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