Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de plain-pied à vendre

VillePossession (974)
Surface114
Coût Total298 480
Loyer Annuel22 941
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+184
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 500 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 978,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAXIMMO vous propose en exclusivité un véritable havre de paix niché dans les hauts de La Possession. Située dans un environnement naturel exceptionnel, cette propriété de 130,13 m² de plain-pied s'étend sur une vaste parcelle de 2 485 m², offrant un cadre de vie rare et préservé. Amoureux de la nature, du calme et des espaces authentiques, ce bien est fait pour vous. Le terrain, en zone naturelle, bénéficie d'un charme unique avec une rivière qui traverse la propriété, apportant fraîcheur, sérénité et un cachet incomparable. Un lieu idéal pour se ressourcer, loin de l'agitation, dans un écrin de verdure. La maison, composée de 4 chambres, offre de beaux volumes et un fort potentiel. Elle nécessite des travaux de rénovation, mais représente une excellente opportunité de valorisation pour ceux qui souhaitent redonner vie à une bâtisse existante, dans une logique de préservation et d'intégration harmonieuse dans son environnement naturel. Ici, on rénove, on sublime, on respecte le lieu — on ne détruit pas. Équipée d'une fosse septique, la propriété s'inscrit parfaitement dans son cadre naturel, en toute autonomie. Un bien rare, pour un projet de vie ou un investissement à forte valeur émotionnelle, où la nature est au coeur de chaque instant. À découvrir sans tarder.

Honoraires TTC charge vendeur Mandat n° 13 797 Réseau MAXImmo - Plus d'informations et consultation de nos tarifs . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MAXImmo : Gäelle ADRIEN Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Possession
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97419
Coordonnées : -21.003802, 55.403892
Total : 298 480
Prix d'acquisition : 225 500
Travaux : 54 940
Valeur du bien : 280 440
Frais de notaire : 18 040
Coût estimé : 18 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 16.77€/m²/mois
Fourchette : 11.19€ - 25.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1912€/mois
Loyer annuel estimé : 22941€/an
Fourchette totale : 1275€ - 2865€/mois
Fourchette annuelle : 15306€ - 34384€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 864,62 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :212 567
Prix d'achat :225 500
Décote à l'achat :+12 933 (+6.1%)
Marge achat-revente :-85 913€ (-40.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 462,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :74,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 537,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 251,19
Coût de l'assurance :22 386,00
Taxe foncière : 2 294,09€/an
Soit par mois : 191,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 911,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 728,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :183,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 940(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:6 840
    Isolation toiture/combles: 114 m² × 60€/m² = 6840€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 200
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 75 m² × 20€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Possession (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 941 €/an
Calcul : 1 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 480 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 852
Revenus locatifs : +22 941
Charges déductibles : -67 852
Résultat foncier Année 1 : -44 911(Déficit de 44 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 511
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 912 €/an
Revenus locatifs : +22 941
Charges déductibles : -12 912
Résultat foncier Années 2+ : 10 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23511.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 575(65% de 225 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 330 €/an
Calcul : 146 575 € × 3,636% = 5 330
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 94167 8629 732-44 92121 400 €23 521 €23 521 €
223 40012 6609 47010 740--12 781 €
323 86812 3899 20011 478--1 303 €
424 34512 1108 92012 236---
524 83211 8208 63113 012---
625 32911 5228 33213 807---
725 83511 2138 02314 622---
826 35210 8947 70415 458---
926 87910 5647 37416 315---
1027 41710 2237 03317 194---
1127 9659 8716 68118 094---
1228 5249 5066 31719 018---
1329 0959 1305 94119 964---
1429 6778 7415 55220 935---
1530 2708 3395 15021 931---
1630 8757 9244 73422 952---
1731 4937 4944 30523 998---
1832 1237 0513 86125 072---
1932 7656 5923 40326 173---
2033 4216 1182 92927 302---
2134 0895 6282 43928 461---
2234 7715 1221 93329 649---
2335 4664 5991 40930 867---
2436 1764 05886932 117---
2536 8993 49931033 400---
TOTAL734 804274 929140 251459 87521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 875
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 818-6 420+11 238
2+4 8180+4 818
3+4 8180+4 818
4+4 818+3 280+1 538
5+4 818+3 903+915
6+4 818+4 142+676
7+4 818+4 387+431
8+4 818+4 637+181
9+4 818+4 895-77
10+4 818+5 158-340
11+4 818+5 428-610
12+4 818+5 705-887
13+4 818+5 989-1 171
14+4 818+6 281-1 463
15+4 818+6 579-1 761
16+4 818+6 885-2 067
17+4 818+7 200-2 382
18+4 818+7 522-2 704
19+4 818+7 852-3 034
20+4 818+8 191-3 373
21+4 818+8 538-3 720
22+4 818+8 895-4 077
23+4 818+9 260-4 442
24+4 818+9 635-4 817
25+4 818+10 020-5 202
Total+120 450+137 962+-17 512
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →