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EXLUCISIVITE MAISON DE BOURG EN PIERRE A SAINT SENOUX 128 m2

VilleSaint-Senoux (35)
Surface128
Coût Total222 460
Loyer Annuel13 126
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-165
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 148,44 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

Notre agence OPTIVIA FONCIER est heureuse de vous présenter cette superbe opportunité en exlusivité ! Au coeur du bourg de Saint-Senoux, cette maison de caractère développe un fort potentiel pour les amateurs de rénovation ambitieuse. Édifiée sur un rez-de-chaussée surmonté de deux étages, cette maison offre une belle surface habitable permettant d'imaginer de nombreux projets d'aménagement. Chaque niveau laisse entrevoir de belles possibilités de réorganisation des espaces afin de révéler tout le cachet de l'ancien. La maison dispose également de deux terrasses, dont l'une bénéficie d'une agréable vue dégagée, offrant un cadre idéal pour profiter de moments de détente en toute tranquillité. Des travaux importants sont à prévoir, faisant de ce bien une véritable opportunité pour les acquéreurs souhaitant façonner un lieu de vie à leur image, en valorisant le potentiel existant. Située dans un environnement authentique, cette maison séduira par son emplacement au sein d'un village. Votre contact : Franck NORMAND

Ville : Saint-Senoux
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35580
Coordonnées : 47.904971, -1.788131
Total : 222 460
Prix d'acquisition : 147 000
Travaux : 63 700
Valeur du bien : 210 700
Frais de notaire : 11 760
Coût estimé : 11 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1094€/mois
Loyer annuel estimé : 13126€/an
Fourchette totale : 886€ - 1350€/mois
Fourchette annuelle : 10633€ - 16204€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 190,86 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :280 429
Prix d'achat :147 000
Décote à l'achat :-133 429 (-47.6%)
Marge achat-revente :57 969€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 086,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 149,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 470,63
Coût de l'assurance :18 909,10
Taxe foncière : 1 312,59€/an
Soit par mois : 109,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 093,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 258,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 361 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 6 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (murs, peinture, revêtement sol)
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 1.3/5 visible - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 128 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 700(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 800
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 100€/m² = 12800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200
    Rénovation chambres: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 500
    Rénovation salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:9 600
    Mise aux normes plomberie: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Senoux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 094 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 126 €/an
Calcul : 1 094 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 313 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 949
Revenus locatifs : +13 126
Charges déductibles : -72 949
Résultat foncier Année 1 : -59 823(Déficit de 59 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 423
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 249 €/an
Revenus locatifs : +13 126
Charges déductibles : -9 249
Résultat foncier Années 2+ : 3 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38423.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 12672 9567 187-59 83021 400 €38 430 €38 430 €
213 3889 0626 9934 326--34 104 €
313 6568 8616 7924 795--29 309 €
413 9298 6546 5855 275--24 034 €
514 2088 4406 3715 768--18 266 €
614 4928 2196 1506 273--11 993 €
714 7827 9905 9216 792--5 201 €
815 0787 7545 6857 324---
915 3797 5105 4417 869---
1015 6877 2585 1898 429---
1116 0006 9974 9289 003---
1216 3206 7284 6599 593---
1316 6476 4504 38110 197---
1416 9806 1624 09310 817---
1517 3195 8663 79711 454---
1617 6665 5593 49012 107---
1718 0195 2423 17312 777---
1818 3794 9142 84613 465---
1918 7474 5762 50714 171---
2019 1224 2272 15814 895---
2119 5043 8651 79715 639---
2219 8943 4921 42316 402---
2320 2923 1071 03817 186---
2420 6982 70964017 990---
2521 1122 29722818 815---
TOTAL420 427218 895103 471201 53221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 532
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 126 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 756-6 420+9 176
2+2 7560+2 756
3+2 7560+2 756
4+2 7560+2 756
5+2 7560+2 756
6+2 7560+2 756
7+2 7560+2 756
8+2 756+637+2 119
9+2 756+2 361+395
10+2 756+2 529+227
11+2 756+2 701+55
12+2 756+2 878-122
13+2 756+3 059-303
14+2 756+3 245-489
15+2 756+3 436-680
16+2 756+3 632-876
17+2 756+3 833-1 077
18+2 756+4 039-1 283
19+2 756+4 251-1 495
20+2 756+4 469-1 713
21+2 756+4 692-1 936
22+2 756+4 921-2 165
23+2 756+5 156-2 400
24+2 756+5 397-2 641
25+2 756+5 645-2 889
Total+68 900+60 460+8 440
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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