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SEDAN - Appartement 2 pièces de 43m2 au sol

VilleSedan (08)
Surface42m²
Coût Total41 960€
Loyer Annuel5 155€
Rentabilité12.29%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 880,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SEDAN - A deux pas du Chateau fort, du centre ville et de ses commerces,

Au 3ème étage avec ascenseur : un appartement vendu loué de 43m2 au sol et 28m2 de surface carrez,

Composé de : Une pièce à vivre avec kitchenette, une chambre, rangement, salle d’eau et wc.

Idéal 1er investissement : loyer de 255€ + 50 charges,

Taxe foncière de : 690€

Charges courantes annuelles 1032€

Dans une copropriété bien entretenue avec parking commun privé.

BON ÉTAT - SPACIEUX - LUMINEUX

Thierry. FAVRO Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°482322898 à SEDAN FONCIA Charleville-Mézières 17 Boulevard Gambetta - 08000 Charleville-Mézières - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 420 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.703373, 4.943447
Total : 41 960€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 2 000€
Valeur du bien : 39 000€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 430€/mois
Loyer annuel estimé : 5155€/an
Fourchette totale : 338€ - 546€/mois
Fourchette annuelle : 4058€ - 6549€/an
Rentabilité brute :12.29%
Fourchette de rentabilité :9.67% - 15.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,35 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 757 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :+1 243€ (+3.5%)
Marge achat-revente :-6 203€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :41 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :206,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :10,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 217,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :20 050,37€
Coût de l'assurance :3 147,00€
Taxe foncière : 690,00€/an
Soit par mois : 57,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 86,00€/mois
Soit par an : 1 032,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 429,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 360,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, mais un rafraîchissement est recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, mais un rafraîchissement est recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, mais un rafraîchissement est recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain pour rafraîchir l'espace.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 000 €(48 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:400€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire car pas de quantité fournie.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sedan. Les prix incluent la main d'œuvre. La salle de bain n'a pas de coût associé car aucune quantité n'a été fournie. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 155 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 41 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 126 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 032 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 236 €
Revenus locatifs : +5 155 €
Charges déductibles : -5 236 €
Résultat foncier Année 1 : -81 €(Déficit de 81 €)
Imputable sur revenu global : 81 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 236 €/an
Revenus locatifs : +5 155 €
Charges déductibles : -3 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 919 €/an
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 155 €5 237 €1 389 €-82 €82 €--
25 258 €3 200 €1 352 €2 058 €---
35 363 €3 161 €1 313 €2 202 €---
45 470 €3 122 €1 274 €2 349 €---
55 580 €3 081 €1 233 €2 499 €---
65 691 €3 038 €1 190 €2 653 €---
75 805 €2 994 €1 146 €2 811 €---
85 921 €2 949 €1 101 €2 972 €---
96 040 €2 902 €1 054 €3 138 €---
106 161 €2 853 €1 006 €3 307 €---
116 284 €2 803 €955 €3 480 €---
126 409 €2 751 €904 €3 658 €---
136 538 €2 698 €850 €3 840 €---
146 668 €2 642 €794 €4 026 €---
156 802 €2 585 €737 €4 217 €---
166 938 €2 526 €678 €4 412 €---
177 076 €2 464 €616 €4 612 €---
187 218 €2 401 €553 €4 817 €---
197 362 €2 335 €487 €5 027 €---
207 510 €2 268 €420 €5 242 €---
217 660 €2 197 €350 €5 462 €---
227 813 €2 125 €277 €5 688 €---
237 969 €2 050 €202 €5 919 €---
248 129 €1 972 €125 €6 156 €---
258 291 €1 892 €44 €6 399 €---
TOTAL165 111 €68 247 €20 050 €96 864 €82 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 25 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 083 €-25 €+1 108 €
2+1 083 €+617 €+466 €
3+1 083 €+661 €+422 €
4+1 083 €+705 €+378 €
5+1 083 €+750 €+333 €
6+1 083 €+796 €+287 €
7+1 083 €+843 €+240 €
8+1 083 €+892 €+191 €
9+1 083 €+941 €+142 €
10+1 083 €+992 €+91 €
11+1 083 €+1 044 €+39 €
12+1 083 €+1 097 €-14 €
13+1 083 €+1 152 €-69 €
14+1 083 €+1 208 €-125 €
15+1 083 €+1 265 €-182 €
16+1 083 €+1 324 €-241 €
17+1 083 €+1 384 €-301 €
18+1 083 €+1 445 €-362 €
19+1 083 €+1 508 €-425 €
20+1 083 €+1 573 €-490 €
21+1 083 €+1 639 €-556 €
22+1 083 €+1 706 €-623 €
23+1 083 €+1 776 €-693 €
24+1 083 €+1 847 €-764 €
25+1 083 €+1 920 €-837 €
Total+27 075 €+29 059 €+-1 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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